【案例】

赵某在张家窝一套幸福小区的房屋闲置，为此，赵某将出租给了李某。《房屋租赁合同》中约定，租赁期限为三年，如果发生纠纷可向赵某住所地的人民法院提起诉讼。

合同签订后一年，李某开始拖欠租金。为此赵某向自己住所地的人民法院提起了诉讼。谁知被法院告知，该院没有管辖权。

赵某很是不解，找到我所律师进行咨询。

【法律分析】

其一【民事诉讼管辖的概念】民事诉讼中的管辖，是指各级法院之间和同级法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。是法院内部具体确定特定民事案件由哪个法院进行民事审判的一种诉讼制度。

其二【管辖的分类】民事诉讼的管辖分为级别管辖、地域管辖、专属管辖与协议管辖。

级别管辖是指按照案件的性质、案情繁简、影响大小以及标的额大小，划分上下级人民法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。 

地域管辖一般是按照原告就被告的原则，由被告住所地的人民法院管辖。

专属管辖是指法律规定某些特点案件必须由特定的人民法院管辖，其他人民法院无权管辖，也不准许当事人协议变更管辖。

协议管辖是指当事人就第一审民事案件在纠纷发生前或纠纷发生之后，可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但是这种选择，是不能违反级别管辖和专属管辖的规定。

【房屋租赁合同的管辖】根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第28条规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。

同时，根据《民事诉讼法》第33条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。该类管辖属于民事诉讼法确定的专属管辖。

本案中，赵某与李某之间虽然经协商，就纠纷解决法院达成了一致，但双方之间为房屋租赁关系，由此产生的纠纷为房屋租赁合同纠纷，该类纠纷依法属于民事诉讼的专属管辖范畴，只能由租赁房屋所在地的人民法院管辖，而不能通过当事人协商而改变。

【例外情况】对于房租租赁纠纷这类的专属管辖，如果当事人在合同中明确约定争议解决机构为仲裁，且明确了仲裁机构，此时一旦发生争议，则排除了法院的管辖，由当事人协商确定的仲裁委员会受理此案。但在这里应当注意，如果当地有两个以上的仲裁委员会，则在合同中必须要写明所选择的仲裁委员会的准确的名称，否则将视为没有仲裁约定，依然适用法院的专属管辖。

【法律依据】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”

《民事诉讼法》第三十三条：“ 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;……”

《仲裁法》第五条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。”