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从一起房屋租赁合同纠纷看合同僵局中违约方起诉解除合同的适用条件

发布时间:2021-03-29 09:31:44

阅读量:13548


编者按:在长期性的房屋租赁合同中,一方因客观原因无法继续履行合同,而另一方坚持要求继续履行合同,在合同陷入僵局的情况下,作为违约方是否可以通过诉讼的方式解除合同?本文通过一则案例详细解读在合同僵局中违约方起诉解除合同的适用条件。


一、基本案情

2016年4月1日,恒润公司与赖某签订《租赁合同》,约定恒润公司租赁赖某的房屋用于商铺经营,租赁期为10年,双方针对月租金、支付方式和违约责任等进行了约定。在此后的经营中,恒润公司处于持续亏损状态。

2019年12月8日,在上级单位的要求下,恒润公司关闭了该商铺并腾空了房屋,同时向赖某提出解除租赁合同的意向,赖某作为守约方要求继续履行合同,双方无法达成一致。

2020年1月7日,恒润公司起诉要求确认合同于2019年12月8日解除并返还三个月已付租金(在起诉前已交纳租金至2020年5月19日)。在诉讼过程中,恒润公司提出将已交纳的租金作为补偿,不再要求赖某返还,在此情况下,赖某仍坚持继续履行合同。最终法院判令解除《租赁合同》,恒润公司向赖某支付违约金。


二、法律解读

(一)违约方解除合同

本案系长期性合同,恒润公司因为经营情况的变化、履约能力等原因,导致不能继续履行合同,需要提前解约,而赖某拒绝解除合同,双方陷入合同僵局。我们知道,在实务中违约方不享有单方解除合同的权利。但在某些长期性合同中,绝对禁止解除合同亦会造成社会资源的浪费。因此,前述案例实质上是考察当双方陷入合同僵局后,违约方能否通过起诉方式解除合同以及相应的适用条件。

对此,《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称“《九民纪要》”)做了出明确规定。


根据《九民纪要》第48条规定:违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:

(1)违约方不存在恶意违约的情形;

(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;

(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。


根据上述规定,对违约方起诉解除合同的限制和适用主要体现为“三个前提”和“三个必要条件”:

【三个前提】

(1)长期性合同;

(2)双方形成合同僵局;

(3)不允许解除合同对双方都不利。

【三个必要条件】

(1)违约方不存在恶意违约的情形。即违约方主观上必须并非恶意,其背后的原理在于“任何人不能从违法行为中获利”。

(2)违约方继续履行合同,对其显失公平。通常享有解除权的一方拒绝行使解除权,目的一般是为了向对方索要额外利益。如果任由守约方拒绝解除合同,对违约方产生过大的损失(远超守约方可得利益损失),将会使合同双方显失公平。

(3)守约方拒绝解除合同,违反了诚信原则。合同交易是双方“互利共赢”的关系,如果违约方愿意给予守约方一定的经济赔偿,守约方仍拒绝解除合同,此时,可以认定守约方违背了诚信原则。 

回到本案中,首先,恒润公司在诉前已经交纳了2020年5月19日前的租金,若非上级单位要求关闭涉案商铺,恒润公司亦希望扭转亏损局面继续经营下去,为此,可见恒润公司诉请解除合同在主观上并非恶意;其次,涉案合同处于僵局状态,继续履行合同虽使赖某产生一定的利益,但另一方面将导致涉案房屋长期闲置,使得恒润公司在不占用、使用房屋的情况下继续处于承担租金及经营亏损的局面,赖某的利益与恒润公司的损失相比,显然不对等,存在显失公平情形;再者,恒润公司已于2019年12月撤场停业,双方曾就合同解除问题协商过,恒润公司提出已交纳的2019年12月至2020年5月前的租金作为补偿已不要求返还,在此情形下,赖某仍坚持继续履行合同,有违诚信原则之嫌。综上,为有利于破解双方合同僵局,避免双方利益严重失衡,故恒润公司主张解除《租赁合同》,法院予以支持。 

值得注意的是,《九民纪要》的上述规定可能会令人产生一个误解:是否意味着赋予了违约方“合同解除权”?实际上,《九民纪要》第48条规定的是“违约方起诉请求解除合同”,本质上是赋予违约方“行使诉权”的权利,而非实体法上的“合同解除权”,人民法院因此做出的解除合同的判决是 “对合同变更的判决”,并非“确认合同解除权的判决”。目的主要是打破合同“僵局”,使当事方从无法继续履行的合同关系中解脱,真正“定分止争”。在违约方起诉解除合同的情况下,若法院判令双方解除合同,合同解除的时间系判决生效之日。

合同“僵局”是审判实践中面临的新问题,在现行法未明文规定违约方解除合同规则的情况下,司法机关以打破合同“僵局”、真正定分止争为出发点,通过创造性的解释和适用法律予以解决,具有积极意义。


(二)守约方解除合同

我们知道,法律赋予了守约方法定的合同解除权。上述案例的另外一个角度是,在恒润公司违约的情况下,赖某作为守约方,若想解除合同,应当如何行使合同解除权?


根据《民法典》第五百六十五条规定:当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。


由此,如果一方违约,守约方可以采取向违约方发出合同解除通知书的形式来行使合同解除权,合同自解除通知书到达对方时解除。同时,守约方也可以依据《民法典》第五百六十五条第二款的规定,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,此时,合同的解除时间为起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时。


三、律师建议

房屋租赁合同履行过程中,由于各种主客观因素影响,难免导致纠纷产生。纠纷发生之后,双方当事人应当及时收集证据,采用法律手段保护自己的合法权益,在此基础上,应当注意如下几点:

1.若违约方因客观原因需要提前解除合同,并非恶意违约,此时应积极与守约方进行交涉,尽量协商解决,若无法协商解决,可通过起诉方式诉请法院判令解除合同,破除合同僵局。

2.因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的,守约方应当采取合理措施减少损失扩大,这也是守约方的法定义务之一。如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的,出租人不能任由房屋空置,而让承租人支付高额的赔偿费用;反之,如出租人要求提前收回房屋的,承租人也应采取合理措施,如正在进行装修的应停止装修,或停水停电的情况下应及时将房屋内的物品处理,防止损失进一步扩大。

3.由于诉讼是一个持续的过程,双方都应当尽量避免损失进一步扩大,在双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的情况下,双方当事人应当及时办理房屋交接,避免后续针对房屋占用费产生争议。诉讼期间,双方当事人可以在法院的组织下进行交接,也可自行办理交接。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝交接的,应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续,对交接进行签字确认,便于法院对交接的程序和时间进行认定,防止当事人遭受不必要的损失。







供稿|胡   丹

梁思齐


审稿|吴自力


排版|张晓荷

来自:仟律网

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