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房屋租赁纠纷之转租二三事

发布时间:2021-04-13 09:45:21

阅读量:12620

摘要:无论是住宅租赁还是商铺租赁,经常存在承租人将房屋转租给次承租人的现象,那么什么样的转租是合法有效的?出租人、承租人、次承租人之间又存在着怎样的约束与被约束关系呢?笔者就近期代理的相关案件对该问题进行简单的梳理和探讨。

一、何为合法转租

    ——应当经过出租人同意

   《民法典》第七百一十六条明确规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

   为什么要作此规定呢?首先,在转租情况下,出租人可能因此丧失对租赁物的控制,擅自转租极易导致对原出租人所有权的损害;其次,租赁关系中承租人获得的只是对租赁物的使用权,而非通过擅自转租这种交易行为获利的权利,明显违背了租赁合同的目的,甚至在特定情况下该转租行为可能与出租人的租赁交易形成竞争关系;再次,租赁关系带有出租人与承租人之间的某种人身信赖关系,出租人往往是经过选择而允许特定的人使用其所有物,擅自租赁实际是对这种信赖关系的破坏。

二、合法转租的法律后果

——原租赁合同继续有效

在承租人将租赁物转租给第三人后,在同一租赁物上出现了两份租赁合同、三方主体,也随即衍生出了三方法律关系:即出租人与承租人、承租人(转租人)与次承租人,以及出租人与次承租人之间的法律关系。

在合同相对性原则的作用下,虽然存在上述多个主体和多重法律关系,但实际上仍遵循出租人与承租人之间的合同关系、承租人与次承租人之间的合同关系相互独立的原则,其双方各自间的关系不因第三方的加入而发生任何改变(合同另有约定的除外)。

——承租人应对次承租人的过错承担损害赔偿责任

在转租情况下,出租人与次承租人之间并未建立合同关系与信赖关系,次承租人的选择也是基于对承租人而非出租人的信赖,此时由次承租人直接向出租人承担责任并不利于对各方的保护。因此,基于合同相对性,在因次承租人的行为造成租赁物损失的情况下,应由承租人向出租人承担违约责任。承租人在向出租人承担责任后,可另行依据其与次承租人的合同关系取得救济。

三、擅自转租的法律后果

如前所述,承租人未取得出租人同意,将租赁物转租给第三人的,出租人可以行使合同解除权,解除其与承租人的租赁合同。

同样基于合同相对性,因为第三人并非合同向对方,出租人行使解除权时,通知承租人即可,而无需通知第三人。出租人解除合同意思表示到达承租人即发生法律效力,如果承租人不同意解除合同,可以由承租人向司法机关主张要求继续履行租赁合同,但第三人无权针对出租人解除合同向司法机关主张权利。

但出租人的解除权需要受到除斥期间的限制。也即出租人知道或应当知道承租人擅自转租,但是在6个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。


来自:仟律网

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