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　　案例

　　2016年3月，下班回家的小学老师周某被一住宅楼脱落的外墙水泥块砸中，因伤势过重抢救无效不幸去世。后法院判定33户居民承担近百万元赔偿，平均每户3万。在生活中我们也常常遇到有些小区外墙脱落，看着非常危险，到底小区外墙脱落伤人后谁该负责?

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　　法律分析

　　首先，根据国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”第四十条规定在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”在保修期内，如果确定是质量问题造成的，受害者可向开发商要求赔偿。

　　其次，根据《侵权责任法》第八十五条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”如果超过保修期，发生的外墙脱落造成人身财产损害的，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，建筑所有权人和管理人应该承担赔偿责任，也就是说如果建筑物归单位所有，则由单位承担责任;如果建筑物是商品房，则应由全体业主承担责任。因为外墙面是小区的公共部分，物业部门对公共部分应有维修和管理的义务。如果物业公司没有尽到维修管理等相应义务，给业主造成了损害，物业公司需要承担一定责任。

　　最后，小区外墙出现问题由谁来出资修复呢?根据相关法律规定，如果房屋在保修期内发生问题，则由开发商无偿修复;过了保修期，如果有住房专项维修资金，经三分之二业主同意后可动用这部分资金来维修;如果没有住房专项维修资金，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担。

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　　法条链接

　　《建设工程质量管理条例》

　　第三十九条　建设工程实行质量保修制度。

　　建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

　　第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

　　(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

　　(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　第四十一条　建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　《侵权责任法》

　　第八十五条　建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。