1 基本案情

　　原告姜某与被告某地产公司于2007年6月1日签订了一份商品房买卖合同(“合同”)。合同约定：姜某购买某地产公司开发的商品房一套;且第15条约定，“出卖人应当在房屋交付后的90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即双方约定每逾期一天按总房款的万分之一赔付，逾期60天后按逾期交房处理”。合同签订后，姜某按约付清房款，但某地产公司未能在房屋交付后90日内履行房屋权属登记备案义务，姜某认为房地产公司存在违约行为，要求地产公司支付违约金，从而引起诉争。

　　对未能按约定履行全部登记备案义务的事由，经法庭调查核实认定：2005年5月12日房地产公司与江都市国土局签订国有土地使用权出让合同，取得某小区地块的土地使用权，但该土地涉及一条高压线迁移工程。该迁移工程由江苏省发改委于2004年9月批准建设，由于建设过程中出现矛盾，该迁移工程于2008年开始建设，并于2009年二季度通电运营。此间，某地产公司在能够使用的土地上开发建设了2#、3#等不包括23#楼房的共11幢楼房并交付使用，且于2008年2月为这些楼房的业主办理了房屋产权证。后有关行政部门根据当时的规定，对没有办理土地使用权证的商品房不再办理房屋产权证。至2012年8月底，江都市国土局确认土地面积，核发了国有土地使用权证。

　　同时，扬州市人民政府实施2006年-2010年“十一五”规划中的舜天路改造工程也需占用某小区南侧。至2012年工程结束，涉及面积确定，某地产公司才可以申请办理包括23#楼所在土地的登记事宜。此时，某地产公司具备办理2#、3#等包括23#楼在内的交付房屋所有权证的条件。2012年10月某地产公司向包括姜某在内的业主办理了房屋登记。

　2 争议焦点

　　由基本案情和合同约定可知，该案某地产公司是否应承担违约责任，取决于其未能办理权属登记备案的事由是否为免责事宜。也即本案争议焦点是扬州市城市规划能否成为某地产公司逾期办理房屋产权证书的免责事由。如能，则某地产公司不必承担逾期交房的违约责任;如不能则某地产公司需承担逾期交房的违约责任，向姜某支付违约金。

　3 法律分析

　　免责事由分为法定事由和约定事由两种。

　　法定免责事由主要是指不可抗力。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，主要包括以下几种情形：自然灾害、如台风、洪水、冰雹;政府行为，如征收、征用;社会异常事件，如罢工、骚乱。

　　但在不可抗力的适用上，还需注意以下几点：(1)合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定;(2)不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责;如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款;(3)不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。

　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。但有以下除外：(1)金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。(2)迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

　　本案中，双方对免责事由也做了约定，即合同第15条的规定“……， 如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……”，前述约定排除了合同无过错责任的适用，而适用过错责任。不存在违反《合同法》关于免责事由之禁止性规定的情形，系双方当事人真实意思表示，具有法律效力。那么，本案是否存在不可抗力因素?双方对免责事由的约定如何适用?

　　回归案件争议焦点，为理清扬州市城市规划能否构成本案免责事由，我们根据时间进展对本案进行梳理：2004年9月江苏省发改委批准建设高压线迁移工程;2005年5月某地产公司与江都市国土局签订国有土地使用权出让合同;2006年扬州市“十一五”规划出台，2007年舜天路改造工程规划被提出;2008年9月某地产公司交付房屋;2012年8月国土局核发国有土地使用证;2012年10月某地产公司办理了房屋登记。依照前述事件发生的先后顺序，可得知某地产公司知道或应该知道高压线迁移工程，而不知道舜天路改造工程对获得土地使用权证的影响，进而也不能预见、避免并克服舜天路改造工程对本案涉诉房屋权属登记本案的影响。

　　故，舜天路改造规划某地产公司属某地产公司不能预见、不能避免且不能克服的政府行为，构成了不可抗力，也即属于法定免责事由，且非出卖人原因造成，不违反双方约定。据此，某地产公司无需向姜某支付违约金。

　相关法条：

　　1. 《合同法》第一百一十七条

　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　2.《民法总则》第一百八十条

　　因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

　　(以上观点仅为作者本人观点)

　　作者：梁广俊