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民法典创设“居住权”,设定“居住权”的房子再无流通价值?

发布时间:2020-06-05 09:32:04

阅读量:20783


一、民法典初设“居住权”


新中国首部民法典正式问世,民法典物权编的一大亮点,就是增加规定“居住权”这一新型用益物权。民法典明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。



根据新规,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。房子只要设立了“居住权”,即使没有房产证,也可长时间乃至终生居住。


新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。


居住权的期限,可以自行设立,5年、10年、20年均可,也可是终生。如果是终生有效,那么不到去世,居住权就不会消失。




二、居住权在实践中的适用


居住权意思就是:房子是别人的,住户却不算租户,不用付房租。


世上会有这种事吗?


看看什么情况下会出现居住权需求,差不多有这几种:


1、解决“离婚不离家”的问题;

2、解决父母居住的问题;


举例说明:父母为子女买房,房产证只写子女的名字,但自己也想住,怎么办?完全可以在拿到房产证时,在这所房子上设置居住权。

3、解决老人“以房养老”问题。


居住权可以保障老人对房子终身居住的权利,老有所依;另外,通过房屋所有权的出让,获得经济收入,老有所养。我国即将进入老龄化社会,此时出台居住权相关法律,在应对老龄化方面正对其路、恰逢其时。


而在此之前就已经有机构推出“以房养老”模式,老人将房屋所有权转移给他人或机构,并通过合同约定老人既能获得一笔售房款,还可以在房屋中居住到去世为止。


对保姆、亲朋好友等,也可以设立居住权。


聊到这里,大家应该明白居住权起什么作用了吧?


这项制度施行后,会让我们的社会有更多温情,不少人会住得更好。


三、居住权如何获得


根据新规:居住权的设立,须由当事人采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:


(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期间;

(五)解决争议的方法。


居住权合同签订后,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。



四、负有居住权的房子将失去流通价值


民法典虽然未禁止设立居住权的房屋进行出售,但设立了居住权的房屋,其流通价值大打折扣,居住权人在居住权期限未届满前可以一直居住在房屋内。


如果房屋上设置的“居住权”是终生,那么居住权人可以住到自己去世为止,新业主即便买到这套房屋,不能居住,不能出租,使用价值为0,只有等到居住权人死亡后,房屋才恢复价值。买了房子却无法使用,所以购房者一般不会考虑负有居住权的房子。


五、新事物必然伴随新问题,有一些问题有待司法解释进一步明确:


一,居住权可以对抗所有权,那么居住权制度是否可以规避限购?


二,未来一旦开征房产税,到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳?


三,一些老赖借“居住权”逃避债务,在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁?


来源:网络

来自:仟律网

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