俗话说的好，“安居乐业”，买房也就成了我们大多数人生活中的一件大事。为自己改善居住条件，给子女准备婚房，给父母养老都需要买套房子……但买房，你除了准备好资金、选好地址之外，法律层面需要注意的问题，您知道有哪些吗？

今天我们就一起走进真实的案例，看看李大姐买房遇到了什么麻烦。

居住于某市的李大姐为了改善居住条件，把面积小的旧房卖掉，买了一套大点的房子。大房子是位于市区的新楼房，有电梯、户型好、面积大，价钱也合适。于是李大姐就与开发商签订了《商品房买卖合同》，一次性支付了全款85万元人民币，购买了一套139平三室两厅两卫的房子。很快，房子就装修入住了，李大姐住着窗明几净的大房子，满心欢喜。

可是好景不长。三年后，小区突然贴出了告示，法院查封了小区一部分住房，其中就有李大姐的这套。

这是怎么回事？李大姐心想，我辛辛苦苦挣来的钱，全款大几十万买了一套住房，都踏踏实实地住了三年，又没违法犯罪怎么就被查封了呢？

原来，开发商欠银行3000多万贷款，银行在法院起诉了房产公司并申请了财产保全。在房地产登记部门，李大姐这套房及其他被查封的房产都仍然登记在开发商名下，李大姐并没有拿到房产证。李大姐纳闷儿，我有购房合同啊！我有付款凭证啊！而且我都住了三年了，物业费、水电费、暖气费都是我交的！怎么算是开发商的房子呢！

李大姐这种情况在现实中并不是个案。我们一起了解一下背后法律规定。

我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。

像李大姐购买的商品房就属于不动产，应当到当地的不动产登记部门进行产权登记，并依法确认房屋产权归属关系，取得房屋产权证书。在我国房屋产权证书具有产权推定的公信力。而本案中，李大姐购买房屋后并没有到不动产登记部门进行产权登记，所以房地产登记部门显示，李大姐的房产仍登记在开发商名下，所以法院有权进行查封。

那么房屋被法院查封后应当如何维护自己的权益呢？

查封房产属于强制执行措施，如果购房人在查封之前购买了这套房产且支付了部分或全部房款并实际居住，没有办理产权登记，法律也规定了补救措施。购房人可以依据法律规定提起执行异议来阻却法院对该房产的执行以保护自己合法的权益。但是应当满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条或第二十九条的规定。

第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

了解了以上规定后，再来看我们今天的案例。李大姐购买的房产是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，同时所购商品房系用于居住，李大姐名下无其他用于居住的房屋，且全款购房。李大姐的情况满足了第二十九条的规定，可向查封房产的法院提起执行异议以来阻却法院对该房产的查封，以保护自己的合法权益。

在这里提一句，想知道买房人名下有无其他用于居住的房屋，可向当地不动产登记中心查询。一般情况下，将房产所在地的市区内只有一套住房认定为名下无其他用于居住的房屋。

除此之外，还有一个问题需要注意的是，如果李大姐在被查封房产所在的地区名下有多套房产，那就看是否因买受人自身的原因没有办理房产证。如果不是自身的原因办不了房产证，比如说开发商证件不全，不能办理房产证，购房合同在法院查封之前签订，且在查封之前买房人已合法占有该不动产，并且支付了全款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。那么就可以依据第二十八条提起执行异议来阻却对房产的查封。

如果以上条件都不满足或者有一项不能满足，就不能阻却执行。所以，在这里还得给大家提个醒儿，买房需谨慎，房产的相关权利信息一定要了解清楚！在选房之前，如果是预售房屋一定要查好开发商的五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，了解房产前期的法律手续是否安全，同时要查询房屋上是否有银行抵押。

如果是二手房，要查询该房产权属是否清晰，房主是谁，有无抵押，同时要保证购房款流向的安全。签订《购房合同》后要及时办理网签手续。所谓网签就是交易双方签订合同后，到房产相关部门进行备案并公布在网上使得交易透明化防止“一房二卖”。一般法院在查封开发商的房产时，如果有“网签”手续就不会查封。买房人要及时办理房产登记取得房产证。

来源：网络