文/王林清 最高人民法院民一庭法官
郭燕枝 北京市第一中级人民法院审判委员会委员、民一庭庭长
杨心忠 最高人民法院审判监督庭法官
本文节选自《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》
商品房买卖合同纠纷中，面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由。在司法实践中，关于商品房面积差异的认定和处理存在着几种不同的方式：按套内建筑面积计价面积误差处理、按建筑面积计价面积误差处理、按套内面积误差处理、经济适用住房面积处理，本文就房屋面积问题所涉及的以上五种处理方式分别进行了探讨。
所谓房屋面积差异，是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中，面积误差通常被称为“房屋缩水”，实际上表现形式各有不同，不但有“缩水”，还有“涨水”：面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由：
因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主，这种方式的主要优势为：一是对开发商的投入要求较小;二是购房者通常可以享受到较大的优惠。但是，预售对的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差：大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的，利用这种误差为自己谋取不当利益。对于购房者而言，对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积为基础的，面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或是使原先的使用规划落空：
商品房面积差异纠纷一般表现为两种形式：
第一，认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷;第二，《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生的纠纷。上述两种类型面积差异的纠纷，虽然都是商品房面积差异，但是处理方法和法律依据却完全不同。
长期以来，开发商销售商品房面积缺斤短两的现象比较普遍，因面积误差引发的纠纷、诉讼不胜枚举。为此，2000年9月13日建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》第5条对面积确认以及面积误差的处理作出了相应的规定，将绝对值3%作为衡量点。实行了一段时间后，作为行业主管部门的建设部又以部委规章的形式在2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第20条中对此加以明确，并详细说明比例的计算方式：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。虽然合同示范文本、部委规章对此问题都有明确的规定，但按照最高人民法院相关司法解释规定，部颁规章在法院审判工作中可以参考但不宜作为准据法引用，因此法院在民事判决中引用《商品房销售管理办法》判定面积误差的法律责任时，存在法律上的障碍。2003年3月24日颁布的《商品房买卖合同解释》解决了这一难题，从示范文本、部委规章、司法解释三个方面形成一个体系，使当事人的约定与行政部门行使行政管理权、人民法院行使审判权达到有机统一。
(一)按套内建筑面积计价面积误差的处理
根据《商品房销售管理办法》的规定，按套内建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。但在实际交易中，有的未约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
当事人有约定的，即按约定处理。就是当事人怎么约定，就怎么处理。例如，当事人在合同中约定：在商品房支付时，支付的套内建筑面积(以产权登记面积为准)增加或者减少，其面积误差比绝对值在2%以内(含2%)的，双方互不退补。超过2%的，据实结算，即面积增加的，由买受人补足增加的面积的房价款，面积减少的，由出卖人返还减少的面积的房价款。
当事人没有约定的，如何处理?对此，《商品房销售管理办法》第20条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条均作了原则性规定。按照上述规定，应当根据出卖人交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内和超出3%两种不同情况，作出不同处理。
1.面积误差比绝对值在3%以内的处理
出卖人交付的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)的，不论是面积增加导致面积误差比绝对值在3%以内，还是面积减少导致面积误差比绝对值3%以内(含3%)，均只能据实结算，继续履行合同，而不能解除合同。要求解除合同的，不予支持。据实结算，包括面积增加或者减少两种情况。面积增加的，由买受人按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款，面积减少的，由出卖人返还减少的面积的房价款。
2.面积误差比绝对值超出3%的处理
面积误差比绝对值超出3%包括两种情况，其一，由于面积增加致使面积误差比绝对值超出3%。其二，由于面积减少致使面积误差比绝对值超出3%。交付的套内建筑面积的误差比超出3%的，有两种处理方式，一是买受人有权要求解除合同。买受人要求解除合同的，人民法院应当予以支持。解除合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，出卖人应当返还买受人已付的房价款，并支付已付房价款的利息。二是继续履行合同。买受人同意履行合同的，应当继续履行合同。继续履行合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积增加造成的，那么面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照合同约定的价格予以补足，而面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，那么面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及其利息由出卖人返还买受人，而面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
(二)按建筑面积计价面积误差的处理
《商品房销售管理办法》第21条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式。”当事人没有约定的，按照《商品房销售管理办法》第20条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷条件法律适用若干问题的解释》第14条的规定，对当事人没有约定的，应当根据出卖人交付的建筑面积(产权登记面积，下同)的误差比绝对值在3%以内和超出3%这两种不同情况，作出不同处理。
1.面积误差比绝对值在3%以内的处理
出卖人交付的建筑面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)的，不论套内建筑面积或分摊的共有建筑面积增加或减少，只要建筑面积增加或减少致使面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，就应当据实结算，继续履行合同，而不应解除合同。据实结算，如果是面积增加的，即由买受人按照合同约定的单价款数额补足增加的面积的房价款，面积减少的，由出卖人返还减少的面积的房价款。
2.面积误差比绝对值超出3%的处理
出卖人交付的建筑面积误差比绝对值超出3%有两种情况：一是由于面积增加而导致面积误差比绝对值超出3%。二是由于面积减少而导致面积误差比绝对值超出3%。其处理方式有两种：第一，买受人有权请求解除合同。解除合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少造成的，出卖人应当返还买受人已付的房价款，并支付已付的房价款的利息。第二，继续履行合同。买受人同意履行合同的，应当继续履行合同。继续履行合同的，如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积增加而造成的，那么面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照合同约定的价格补足，而面积误差比超出3%部分房价款由出卖人承担，所有权归买受人。如果面积误差比绝对值超出3%是由于面积减少而造成的，那么面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及其利息由出卖人返还买受人，而面积误差比超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
(三)按套计价面积误差的处理
按套计价，既适用于现售商品房，也适用于预售商品房。现售商品房是指已经竣工验收建成的商品房。预售商品房是指正在建设尚未建成的商品房。《商品房销售管理办法》第19条规定：“按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”商品房现售时，一般都是双方当事人对现售商品房进行实地勘察，约定总价款。买受人认为总价款与商品房的价格大体相当，值得购买，才会签订商品房买卖合同，否则，不会签订商品房买卖合同。
因此，买卖现售商品房，大多不会发生面积误差纠纷。如果发生纠纷，对于当事人约定处理方式的，如果出卖人交付的商品房的套型与设计图纸相符，相关尺寸也在约定的误差范围之内，就维持总价款不变，买受人要求退房或者减少总价款的，不应予以支持。对于当事人没有约定处理方式的，如果出卖人交付的商品房的套型与设计图纸不符，或者相关尺寸超出了约定的误差范围，买受人可以退房，或者与出卖人重新约定总价款。买受人退房的，由出卖人承担违约责任。这里所说的“退房和承担违约责任”，意思是可以解除合同，合同解除后，由出卖人返还买受人已付的购房款及相应的利息。
(四)规划设计变更面积误差的纠纷处理
第一，规划设计变更必须经过批准。商品房销售后，规划设计变更，必须经过主管部门批准。规划的变更由规划主管部门批准，设计的变更经设计单位同意。否则，不得变更。房地产开发企业擅自变更规划设计，造成面积误差，引起面积误差纠纷的，不在上述规定处理的范围之内，而应当根据《商品房销售管理办法》第20条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》第14条的规定，作出处理。
第二，退房的条件。这里所说的“退房”，意思是解除合同。解除合同是有条件的，首先，买受人在收到出卖人房地产开发企业的规划设计变更的规定时限内，必须作出退房的选择。否则，视同接受规划设计变更以及由此引起的房价款的变更。或者出卖人房地产开发企业未在规定时限内通知买受人，买受人也有权退房。其次，不是所有的规划设计变更，买受人都可以选择退房，解除合同，只有在规划设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情况下，才有权选择退房，解除合同。退房，解除合同的，出卖人应当返还买受人已付的房价款，并支付已付房价款的利息。
第三，不退房解除合同的，签订补充协议。规划设计变更造成面积误差，买受人不退房解除合同的，应当与出卖人房地产开发企业另行签订补充协议。补充协议订立后，合同约定面积应当以新订立的补充协议中的面积为准，面积误差及其处理也应当以此为依据。
(五)经济适用住房面积误差的处理
经济适用住房面积误差的处理，涉及经济适用住房的性质问题。根据《房地产管理法》第2条第3款的规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”《商品房销售管理办法》第3条第3款规定：“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”经济适用住房不是完全意义上的商品房，是带有一定保障性质的商品房。
尽管如此，经济适用住房是由房地产开发企业开发建设并出售的，具备了商品房的两个基本特征，因此，属于商品房的范畴。既然经济适用住房，属于商品房的范畴，就应当适用于《商品房销售管理办法》的规定。所以，经济适用住房的销售面积发生误差，引起纠纷，应当根据《商品房销售管理办法》的有关规定予以处理。退一步说，也应当参照《商品房销售管理办法》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》的有关规定处理。
来源：山东高法微信
法智小编小阎
