作者/杨文战律师　转载自公众号：《实用法律知识》

　　概要：“资金监管也未必能保证所有交易资金安全、定金该多交还是少交?”你知道吗?合同中有些条款你不懂也没人主动给你解释，但最后可能给你带来麻烦，你知道吗?二手房交易合同怎么签才能平衡权利义务，减少纠纷?看签约手册!

　　前言

　　“买房用的合同不都是官方的标准文本吗?不是都不能修改的吗?”这么想你就错了!所谓官方文本只是参考格式，而非强制条款。且即使是所谓的官方文本，也有很多空白的内容是需要双方根据实际情况协商填写的，很多重要条件还是双方自定的。而且中介还常常把双方的实际交易条款放到不在范本范围内的《补充协议》当中去，所以知道该怎么确定交易环节、怎么设定权利义务，很重要!

　　杨律师认为，任何合同只有权利义务平衡才能降低发生纠纷的可能性。因此，除非迫不得以，签订及履行要注意权利义务的平衡。

　　我们先分析主要权利义务是什么：二手房买卖，买方的主要义务是付款，卖方的主要义务是交付房屋并配合办理过户手续。

　　如果交易双方的权利义务约定不对等，一方风险就会增大，也容易在履行中发生纠纷。

　　比如，买方先把房款的全部或大部付给卖方的情况下，但其他有利于买方的手续还什么都没办，这时碰到了卖方反悔或借合同约定不明等原因拖着不交付房屋或不办理过户手续，买方的风险就比较大。买方的钱已经给了卖方，一旦起了纠纷，在诉讼期间是既拿不到钱也拿不到房，尤其是有些时候可能会因为合同本身约定不够明确，有些纠纷的起因确定谁对谁错也不那么容易，即使打官司也不好说肯定胜诉。

　　在这种压力下，买方就可能会被迫接受卖方的一些不合理的要求。同样道理，如果卖方先把房子过户给买方，而买方拒绝或延期付款，卖方就比较被动。这样的案例都发生过不少!

　　由于付款、过户这些环节以前经常发生纠纷，现在很多地方房产交易管理部门已强制要求对购房款进行资金监管，要求先将购房款打入官方指定的监管账户，过户完成后才卖家才能提取。客观上，这对通过买卖房屋进行欺诈等活动起了很好的约束作用。但是由于很多房屋交易签署的是阴阳合同，不在备案合同内的价格房管交易部门是无法监管的，所以即使实施了这样强制监管的地区，也没法保证所有资金的安全。

　　而且，从买卖双方履行合同的角度讲，资金被监管安全，并不代表交易过程中双方权利义务对等，也不能保证交易中一方不因此处于弱势而吃亏。那么该怎么样权衡双方权利义务呢?下面杨律师根据二手房交易流程给大家一些建议。

　　律师提示：二手房交易如何平衡双方权利义务?

　　通常情况下，应该把房款按一定比例分成几期支付，并依据买方的付款进度约定卖方的具体义务。

　　比如可以分以下几个环节付款并履行相应义务：

　　一、签订合同交付定金

　　一般在确定交易条件后，都会于当天支付一定数量的定金。这时也许双方已签订了正式的买卖合同。也许尚未签订正式合同，只是先签订定金合同，并约定多长时间内签订正式合同。

　　定金的作用是保证合同的履行或签订，违反约定，交付定金的一方无权要求返还定金，收取定金的一方要双倍返还定金。这个环节，交多少定金是个很重要的问题。

　　实践中定金的数量常见有有两种选择：

　　一是确定一个比较少的定金数额，比如几万元定金。

　　二是支付数十万元不等的较高额度的定金。

　　分析建议：

　　对于数百万的房产来讲，价格浮动大时，一两周的时间价格就可能差出几十万甚至更多，定金的数额如果只有一两万元，其实对双方的约束力是比较低的。一旦房价波动较大，低数额的定金罚则根本起不到稳定交易的作用。

　　从稳定交易的角度讲，定金数额杨律师不建议太低，至于到底定到多少数额，只能根据不同交易情况由双方确定了。但按法律规定定金数额最高不能超过合同金额的百分之二十。

　　特别提示：

　　1、买方支付高额的定金的前提是要确定交易对象的卖方是有权交易的主体，且身份真实，交易的房屋的情况肯定属于自己理想的购买的房，且交易肯定没有各种障碍。如果碰到骗子，定金条款就没什么约束力了。

　　2、如果情况不是很明确，或者对是否交易还有犹豫，只是在中介等因素的影响下才决定签约，那还是先少交点，万一有什么问题损失也不不大。

　　3、只签订简单的定金合同而未签订正式买卖合同的，定金数额不宜过高，因为如果关于交易的重要条款和一些细节在定金合同中没有，一方想毁约很可能在签订正式合同时从条款协商不成角度入手，这时定金未必能起到约束作用。而且，如果只签订了定金合同，也建议尽早把正式合同内容签署确认，稳定交易。

　　二、网签及支付相应房款

　　网签是房产交易中最重要的一个环节，办理网签就等于是该交易在房管部门进行备案公示登记。网签办理后未解除前，卖方不能再同其他买方办理网签，不能把房屋过户给其他人。所以对买卖双方来讲，这一环节都是至关重要的。

　　网签对卖方意味着约束，买方也要支付相应的房款给卖方作为权利义务的平衡。关于网签的时间、付款的数额等权利义务，也有一些需要注意的问题。

　　分析建议：

　　1、网签时间离交付定金时间不宜过久。

　　一般签约支付定金后，买方要筹集房款、在限购的城市还可能要审核购买资格，是需要一些准备时间的。但这个时间越短越好，拖得时间太长，一旦房价波动较大或者有其他出价更高的买家介入，很容易引起卖家的动摇。网签后才能有效限制卖家毁约另卖。

　　2、卖家要确保收到足够安全的款项再办理网签。

　　刚才提到网签意味着对卖家处置房产权利的约束，从平衡的角度讲，卖家也要保证收到买家足够的房款才能保证卖家的权益。最忌讳的是，只收到些许定金就稀里糊涂办了网签。(实用法律知识ID：lawyerywz)

　　至于收到多少房款为宜，如果买家要通过贷款购房，通常至少要收到首付部分的房款，如果是全款购房，这时收到的房款应该在20%至40%左右比较合适。

　　通常建议网签和付款同一天完成。买方准备好房款，比较安全的方案是先付款到双方共管账户或政府部门指定的监管账户，然后办理网签手续。

　　3、如房屋涉及抵押贷款，这一环节后要确保卖家还贷解押。

　　如果交易的房屋是有贷款抵押的，通常卖家需要用买家支付的房款去办理解押。买方要盯紧此事，确保卖方及时归还贷款并办理解押手续。以杨律师处理纠纷的经验来特别提醒买家，卖方把购房款挪作他用，不去还贷解押导致交易无法正常进行，且以死猪不怕开水烫的态度应对买家导致买家有苦难言的事儿发生过不少，尤其是买家已付房款占房款比例较大的情况下，更是进退两难。

　　三、办理贷款或自筹余款

　　买家自筹款项就不用多说了，一般会有明确限制的付款时间，双方按约定履行下一环节就是了。但如果买方是通过贷款购房，因为合同约定不明或者中介在操作时没有向双方介绍相关风险，导致发生纠纷的事儿还是非常多的。这个环节要特别注意的问题，杨律师也要作一下提示。

　　这一环节买方如果要贷款，需要卖方配合办理面签等相关手续，如果贷款顺利就不用多说了，可一旦贷款不顺利，纠纷可能就随之而来。有两个问题需要买卖双方在签约前特别注意：

　　1、 卖方要特别注意对贷款次数及办理时间有无限制性约定。

　　贷款申请银行是可能不批的，而不批的原因可能有很多，买方信用不够、某家银行近期没有额度、贷款政策调整等各种可能都有。有时因某家银行不批贷或者批贷的额度没有达到买家的理想标准，就可能会出现向第二家甚至更多家银行申请贷款的可能。

　　如果卖家在签约时没有特别要求或注意，中介给出的合同文本对此通常是不会限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到贷款批准为止”。

　　而这一条款，卖家签约时可能根本就没有注意到，卖家的预期很可能是正常一次的贷款时间，很多卖家甚至还拿余款急用，比如去支付自己换房的款项。一旦贷款不顺利才发现这个条款，这时卖家如果选择不配合贷款，可能面临违约责任，内心是极其憋屈的!

　　如果卖家急需用款，对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如“贷款最多不超过两次”，如“多长时间内卖方不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等。

　　2、 买方对不能取得贷款的最坏可能要有预期和准备。

　　如果无法获得贷款审批，买方有无能力自行支付余款?很多买方可能在签约时就没想过这种可能，但杨律师要告诉大家，这种可能确实是时常发生的!实用法律知识

　　有些买方这时会想：“是银行不批贷款，不是我不想买，这不能算我违约，所以，亲爱的卖家，咱们解除合同吧，请退钱给我!”甚至杨律师还曾碰到过更奇葩的买家，明明是自己原因贷不了款，卖家考虑到房价上涨同意解约想赶紧另卖，这位买家竟然不同意，说房价上涨了你另卖肯定赚钱，你得分我点儿，我才同意跟你解除。最后闹到法院，被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷，能怪我吗?”

　　买方有付款义务，通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道。事先如果没有特殊协商，在此类房屋买卖合同中，通常会约定贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款。这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款，而忽视了这项约定。

　　可一旦贷款出了问题，又发现自己没有能力筹集余款，就面临窘境了。这时如果房价在上涨，卖家又不是很难说话，也许会同意不追究或少追究责任的情况下解约。但如果卖家就是要严格追究违约责任，或者房价下跌呢?

　　未料胜先料败，杨律师建议大家还是先做好最坏准备。买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对无力款项，最好在签订合同时要求明确不能取得贷款时解除合同的条件和代价。

　　四、过户及交房环节

　　过户及交房主要是卖方义务，过户与交房谁先谁后，并无明确规定，要视具体情况而定。

　　1、 如果是贷款购房，一般会要求先过户配合贷款，这时一定不能交房。

　　过户及交房这两个重要的义务，如果卖方全履行完了，基本就没有约束买方的条件了。而买家贷款购房过户时卖方取得的房款还很有限，绝对不能交房。曾有的卖家因为房自己没住，又经不住买家说好话，提前就把房交付了，这时贷款出了问题，你会发现买家可能根本不着急!

　　在贷款购房的情况下，光贷款通过审批还不能交房，那应该是贷款已划到卖方账户后才能做的事儿。

　　2、 如果是自筹款项购房，最好是基本交齐房款同天过户，稍晚后交房。

　　如果买方计划自筹款项的时间不是很短，双方可以协商再多支付一定比例款项后先交房，等筹足款项再过户。这样做有利于稳定交易。

　　从买方的角度讲，实际能入住房屋，虽然未取得房屋所有权，但已取得使用和控制权，卖方反悔或一房二卖的机会就降低了。

　　从卖方的角度讲，虽然交付了房屋，但未办理过户，所有权仍在自己名下，一旦买方发生什么变故，卖方手中控制着相当部分的房款，还有房屋所有权，应该不至于被动。

　　3、交易时间不宜拉得过长，完全履行完毕前要保留必要的尾款。

　　从签约到过户的时间如果拖得太长，发生纠纷的可能性就会增大。如这期间房价大的波动，那些不是很遵守契约精神的人，可能就会对继续按原条件履行产生想法。虽然依法主张权利是可以的，但还是可能会多费些事儿。这些年，购房政策、税费标准、贷款标准都可能会随时调整变化，任何一项变化都可能会影响合同的履行，所以，交易时间不宜拖得太久。

　　有的买方在提交过户手续的当天就支付了全部房款，有时也会碰到麻烦，杨律师建议视情况要保留较少数额的尾款，确保交易完全无瑕疵再全部交付。

　　五、尾款的作用

　　产权证发到买方手中，房产实际交付，房屋交易基本就完成了。当然，如果您交易缺乏经验，可能买方还要面临一些原房主留下的小麻烦，比如原房主使用期间的水电费是否清结?是否有欠物业费、电话费、有线电视费的情况?是否涉及其它纠纷要处理?

　　这些问题，在未实际居住前，往往会被有些买方忽视。实际入住后，可能问题就一个一个地出来了。

　　比如有原房主没结清电话费或者拖欠供暖费，虽然从法律上讲，这些付款责任应该在原房主，但是不解决可能会给买方带来麻烦。比如房子涉及原房主欠电话费的，虽然这电话费仍要找原房主要，但还清前，新房主想安装自己的电话，基本上是不可能的。

　　有时原房主也不是恶意拖欠，而是存在纠纷，比如因为物业服务不到位，或者供暖不合格而拒交。而这些情况，原房主在交易时可能不会主动告知买方，等发生纠纷又不会积极配合处理，买方的处境就比较尴尬了。

　　所以，在合同中对相关情况要有所约定，在付款环节也应该保留一定比例(不必太高)的房款，等确认没有相关问题后支付给卖方。