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民法典合同编为解决物业纠纷提供依据催收物业费不得停水停电

发布时间:2021-04-26 10:09:04

阅读量:20556


在民法典合同编中,新增了和物业服务相关的内容,不仅细化了物业服务人的职责,也为广大业主今后解决物业纠纷提供了依据。



案例1
物业费和车位频频引发纠纷





在以往的报道中,小区业主和物业公司发生纠纷的新闻屡见不鲜。前段时间,昆明时代锋尚小区业主张女士就和小区物业产生纠纷,而起因是她家的电梯卡被物业停用了。住在高层,电梯卡却不能刷,张女士想回家都成了问题。那么,她的电梯卡为何会被停呢?



小区物业负责人介绍,张女士已经5年未交纳物业费了,这5年来,物业多次向张女士催收费用,但都遭到了对方的拒绝。无奈之下,物业才将她的电梯卡停用了。


而在昆明市呈贡区众和康园小区,部分业主也和物业人员发生了争执,起因与小区停车有关。


业主介绍,小区交房以来,未购买车位的业主一直可将车辆停到地库的空车位上,但2020年12月起,物业人员在未出售的空车位上加装地锁,也不再向业主出租车位,还安装了车库道闸。没有车位的业主只能将车辆停在小区外围的道路上,物业接二连三的操作引发了业主不满,冲突一触即发。


释法

物业服务人职责被细化






国浩(昆明)律师事务所律师姚瑛表示,针对物业服务领域频发的种种问题,民法典对物业服务合同进行了基本规定。在民法典实施之前,法律没有将物业服务合同单独列出来进行规定,民法典新增设了物业服务领域相关的法律规定,对物业服务合同进行了定义,首次明确了“物业专业性委托服务事项需对业主负责”。



民法典第九百四十四条对“业主支付物业费的义务”进行了明确,规定业主应按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由,拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。



“为了保障业主的生存权,民法典明确禁止物业服务人使用停水停电等不合理方式催收物业服务费,这样的规定细化了物业服务人的职责,同时也为业主解决物业服务纠纷提供了一定的法律依据。”姚瑛说。


案例2

小区不能封阳台 业主很烦恼






这几天,昆明都是大风天,住在西山区滇池路华夏四季小区的一些业主开始苦恼了。由于不能封阳台,这样的天气里,开放式的阳台成天敞开着,落满灰尘,别提多难打扫了。


“阳台上铺了细细的一层灰,门关紧了也没用,总是要出去的,如果穿着拖鞋出去,鞋一脏,到处都弄脏了。”业主们说,这么大的阳台物业不让封,不但灰大,噪音也大,夏天蚊子特别多。


最让大家担心的是,如果不封阳台,对家里的孩子存在不小的安全隐患。“我担心孩子搬个凳子踩着就能翻下去,1.2米的高度虽然在安全标准范围内,但居家生活,自己的安全标准要比国家标准定得高一些。”一名小区业主说。



记者调查发现,华夏四季小区位于观景路与西福路交叉口,16栋楼都是8层高的大平层户型。每户的观景阳台和生活阳台都是开放式的,阳台外面有一层约1.2米高的玻璃,内嵌不锈钢护栏。


记者联系到小区物业,物业人员明确表示,小区的房子位于滇池边,为美观统一,目前确实不能封阳台。在业主与开发商签订的《商品房买卖合同补充协议》中已经明确,不得随意改变隔断方式。


业主们表示,他们虽然签了补充协议,但当时根本没太注意内容。“接房那天的事情很多很杂,不签就接不了房,我们就是在那种情况下签的。而且他们拟定的是格式合同,这个在合同法上我们认为效力是存疑的。”


还有业主表示:“开发商已经把房子交给我们了,使用权是我们的,开发商为什么有权利干预我们封阳台?这个做法是否有法律支持?物业是否有这个权利。”


对此,物业方表示,他们已在小区《前期物业服务协议》《临时管理规约》《装饰装修服务协议》中明确规定禁止封阳台,并且依据住建部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定,装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经城市规划行政主管部门批准,不得有改变住宅外立面的行为。物业公司只是在依法履行管理义务。


而业主们也有自己的看法。“封阳台并不涉及外立面的改变,而且那个管理办法是2002年颁布实施的,出台大概20年了,跟现在的生活状况已经脱节。”业主们表示,他们将继续咨询法律专业人士,并和物业方加强沟通,看能不能找到可行的方案,解决不能封阳台带来的烦恼。


释法

成立业主大会 可改临时规约






既然业主和开发商、物业都签订了协议,明确禁止封阳台,那想封阳台就没有其他办法了吗?云南勤业律师事务所律师袁文素表示,民法典第二百七十二条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主在不危及建筑安全、不损害其他业主的合法权益的情况下,有权行使决定是否封自己家阳台的权利。



如果业主与开发商签订的《商品房买卖合同补充协议》《前期物业服务协议》《临时管理规约》《装饰装修服务协议》中明确了禁止封阳台,那依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。


律师认为,《前期物业服务协议》《临时管理规约》只是过渡性协议,其有效期截止到业主大会成立之日,后期可在全体业主商议下调整、修改。



制作:魏晓露

审核:郑玉明

来自:仟律网

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