问:买卖纠纷所涉房屋已被另案查封,是否可以判决过户登记的问题
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答:在房屋买卖纠纷中,涉及房屋过户诉请的,人民法院应尽量查清房屋是否存在已查封等事实。因为买受人请求协助过户的请求,属于合同履行,是债的给付之诉。给付之诉能否得到支持,不仅审查请求人有无合法的权利基础,还要审查标的是否存在履行障碍,即法律上、事实上不能履行,或不适于强制履行或者履行费用过高等。
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若所涉房屋因另案被执行部门查封的,则由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段,具有法定的公示和对抗效力,并构成涉讼房屋过户的履行障碍。当事人请求过户,实际上处于暂时不可以履行的情况,因此,法院在处理中应结合房屋查封的处理情况进行区分:
1、系争房屋已被执行部门通过拍卖、变卖等方式处置,房屋产权将由第三方买受人所取得,合同履行已无可能的,人民法院应进行释明,引导当事人变更诉请为赔偿,若当事人坚持不变更的,则应驳回其诉请。
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2、系争房屋尚未被拍卖、变卖的,民事审判部门应与执行部门协调处理,若当事人愿意以涤除债务、提出执行异议等途径解除查封的,可在执行部门解除查封后,判决支持其过户诉请。
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3、系争房屋在解封之前,因房屋尚处于被强制拍卖、产权转移他人的不确定状态,人民法院一般不应判令出卖人协助办理过户登记。(摘自上海高院上海高院民事法律适用问答(2013年第1期))
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