导语：在房屋交易的过程中，如果双方都诚实守信，交易一般会顺畅。但是，有时人在利益面前会违背诚信原则，甚至不顾亲情、友情。如，在房屋共有人不知情的情况下伪造证据、采取欺骗的手段进行交易过户的行为也时有发生。那么，在共有权人不知情的情况下通过欺骗的手段进行房屋买卖的行为合法有效吗，房屋买受人可以主张表见代理行为而使房屋买卖合同有效吗？请看下文房产专业律师以案释法。

案情简介：登记机关因委托人身份存疑不予登记，买受人诉请登记机关履行法定职责

近年来房地产市场行情较好，上海的房价一路飞涨，很多人将投资房产视为一种稳赚不赔的生意。本案中，王女士一直想购买一套二手房作为投资，一次看房时，她看中一套适合投资的一室户，房主是一对打算换房子的父女，由于价格便宜，王女士听了很动心，便由中介人员小张带着去看房。奇怪的是，小张并没有带王女士去看要售卖的房屋，而是看了楼上相同户型的一套房屋。小张向王女士解释，因为房东父女有事情近期都不在家。随后还拿出了两份湖北省襄樊市某公证机关出具的公证委托书，一份的内容是说房主老李委托其女儿小李处理卖房事宜，另一份的内容是说两人将卖房事宜全部委托给小张全权办理。小张还悄悄对王女士说，因为这是套欠债房，房价比市场上便宜，要买的话要赶紧出手。

王女士看到委托公证书，对小张的话深信不疑，决定买下这套房子。王女士与房主小李签订《房屋买卖合同》，约定以55万元的价格买下该一居室房屋。在办理过户时，房地产登记机关在审查手续时，只发现王女士和小李到场，而没有看到共有权人之一的老李，该登记机关便向湖北襄樊市的公证机关发函核实，不久后得到回复称“对于委托人的身份不能确定，建议不采信委托公证书”，登记机关随后通知当事人均需到场方能办理登记，可当事人一直未到，因此登记机关便未在法定期间内向王女士颁发产权证。王女士一纸诉状将房地产登记管理部门告上法庭，要求房地产登记机关办理过户手续。

法院判决：因公证机关已撤销公证，判决驳回要求登记机关履行法定职责的诉请

法院经审理认为，房屋出售人并非老王本人，审理查明该份公证书是骗取的，公证机关发现错误公证后，已撤销了该份委托公证。可买受人王女士仍执意要坚持房屋买卖合同已生效，其认为出卖人老李的女儿小李的行为构成表见代理，而且自己的购房行为属于善意。最终，法院判决驳回王女士要求登记机关履行法定职责的诉请。

律师说法：未经其他共有权人同意，共有权人之一是否有权出售房屋？未经同意构成表见代理吗？

1、小李是否有权利处分该共有房产呢？

法律规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，系争房屋产权人为老李和小李父女，因此，该房屋转让必须经所有产权人同意。而该案中，小李未经老李同意，持假冒老李签字的委托书公证书，与王女士就系争房屋签订《房地产买卖合同》，而且该委托公证书已被公证机关撤销。因此，该转让行为不仅违反了法律规定，而且也侵犯了老李的合法权利，符合合同无效的条件。

2、该《房地产买卖合同》构成表见代理吗？该案应如何处理呢？

王女士认为老李和小李之父女关系应构成表见代理的意见，缺乏事实和法律依据。该买卖合同最终未得到出卖人共有权人之一的老李追认，该合同通过欺骗的手段进行交易，并非双方的真实意思表示。买卖合同自始不生效，双方应返还各自所得。王女士认为自己属于善意取得，但是，在房产登记机关审查时却发现问题，且该交易价格明显低于市场价格。因此，王女士的房屋买卖行为并不符合善意取得的条件，不符合表见代理的特征。房屋买卖合同自始不生效，双方应返还各自所得。

法律依据：

《中华人民共和国物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

转自：牛津法律研究工作室