5月17日下午，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，其中，影响购房者利益的意见有：

• 从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统

• 开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任

• 各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患

• 不得在人口户籍、入学、 公用事业收费等方面参照住房执行

• 未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易

• 重点解读：
  

  一层变两层的所谓“loft”，想要卖掉，请整改！

• 已售未入住的

• 要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续
  

• 对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益

• 整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租

• 重点解读：
  

       误导销售的项目，请准备好购房人的维权！（合法维权）

因上述新规的实施，引发的纠纷频繁出现，大多数购房者理性要求开发商退房，当然也有些购房者为了保房，甚至不惜游行示威，要求政府部门以网签合同为准，保住其购买的类住宅。

至于购房者保房行为是否合法暂且不论，但是，新规的出台必将让部分购房者通过法律手段来维护自身合法权益，亦必将考验人民法院的办案，对于要求退房至少会出现这两类情形：

一、已交付已入住的购房者是否可以退房？

二、未交付未入住的购房者是否可以退房？

另外，可能还有不退房情形下，是否可以要求开发商赔偿损失？

相关法律观点可参考：

上海整顿类住宅，购房人是否可以退房！！！（点击蓝色字体即可阅读）

然而，笔者2017年6月2日在向上海某法院递交诉讼材料立案时，某法院却没有当场立案，而只是收了材料，其解释说新规出台后该院第一起要求解除合同、退房案件，需要上报！

对于一个正常的合同解除案件，不能当即立案，说明法院在处理这类案件的谨慎态度，有些类住宅项目，若购房人与开发商不能协商解决，可能会引起群体性案件，法院在审理这类案件时可能会更加审慎，而且这类案件一般会涉及到三方利益：

1、开发商

2、购房者

3、贷款银行

相信法院内部会出台相应的指导意见。

假设法院支持购房者解除合同，那么，开发商无力退还房款时，银行贷款谁来归还？

是购房者？还是开发商？ 

一般情形下，开发商对于购房者的银行贷款提供阶段性担保，即开发商在购房者取得不动产权证前为其贷款向银行提供阶段性担保，在购房者取得不动产权证后，开发商不用再承担担保责任。

笔者认为，在购房者取得不动产产权证后，作为开发商则无需向银行承担还款责任，若此时合同解除，而开发商又无力返还购房款，那么购房者将陷入两难境地，一边可能面临一次性偿还银行全部贷款，而另外一边又拿不到开发商退还的购房款。

因此，一旦这类案件集中爆发，如何合法、合情合理的解决纠纷？将是考验律师智慧与人民法院智慧的时候！