裁判要旨：何某某与王某某所签订的居间协议显然赋予何某某以抛弃定金的方式不签转让合同的权利，也赋予王某某以双倍返还定金的方式不签订转让合同的权利。故，居间协议应视为预约合同，而非据此确定买卖系争房屋之本约。案涉房屋因涉及未成年人的共有份额，不符合上市交易条件，致使双方不能订立正式房屋买卖合同，对此，王某某构成违约，依约应当承担相应的责任。但是由于双方签订的居间协议为预约性质，而非已经成立且生效的购房合同性质，故买家何某某要求王某某承担履行利益损失即房屋上涨的差价损失显示公平，而要求王某某承担预约合同的信赖利益损失合乎公平，故支持双倍定金返还，不支持房屋上涨的差价损失。

　　案号索引：(2017)浙01民终8023号

　　案情简介：

　　2016年6月26日，何某某(甲方)、王某某(丙方)与华邦公司(乙方)签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，何某某与王某某在居间协议内就房屋的物业基本情况(包括名称、面积、共有人、总房款等)、定金支付、交易时间以及违约后果等进行明确约定。居间协议第六条约定：如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金(包含甲方已支付定金)，甲方同意将丙方双倍返还之定金(包含甲方已支付定金)的25%支付给乙方，作为居间费用。居间协议第八条约定：若甲方所交的定金由乙方代为保管，待甲、丙双方签订《杭州市房屋转让合同》(以下简称转让合同)生效后，将该定金转为甲方需承担的税费。同时，丙方为代表出售该物业之诚意，特将该房屋的相关权属证书交由乙方保管。居间协议第九条约定：丙方保证该房产权清晰，权属明确，符合上市交易条件;如该房为共有财产，则丙方已征得共有人同意;如丙方违反以上条款，则丙方承担过错责任，丙方应向甲方赔偿等同于双倍的定金，同时本协议终止。

　　居间协议签订当日，何某某通过刷卡将20万元定金打入华邦公司。2016年8月4日，华邦公司将该20万元定金退还至何某某账户。

　　案涉房屋西湖区桂花城栖霞苑x幢x单元xxx室的权利人现登记为：庄某某(监护人：庄奇、王某某)、王某某。共有产权人庄某某出生于1999年5月14日，至2016年6月26日何某某与王某某签订居间协议当天为17周岁，距离成年尚有近一年时间。

　　另查明，居间协议中载明案涉房屋为王某某与庄某某共有。但居间协议签订时，王某某未带案涉房屋权属证书以供何某某、华邦公司核验，亦未告知何某某、华邦公司共有人庄某某为未成年人之事项。待协议签订完毕后，华邦公司另行核验案涉房屋权属证书时，才发现该房屋共有人庄某某为未成年人。当即，华邦公司便告知何某某与王某某双方交易存在履行困难，需办理承诺公证等手续后才能正常交易。后，何某某与王某某双方为排除居间协议履行障碍，进行了沟通和协商，且王某某与华邦公司一直在协商处理办理承诺公证等事宜。但根据相关法律法规以及政策的规定，王某某无法为被监护人庄某某办理未成年子女房屋变更登记公证手续，致使不能办理案涉房屋变更登记手续以及签署正式的房屋转让合同。因此，2016年8月4日，华邦公司将20万元定金退还给了何某某。本案审理过程中，何某某多次表达(第一次庭审时庄某某离年满18周岁尚差12天，交易困难和障碍已接近自动消除)继续履行居间协议的请求，但王某某均以目前房地产市场价格已经发生明显变化等为由，表示不可能继续履行居间协议及签订房屋转让合同。

　　本案审理过程中，经何某某的申请和本院委托，杭州天平房地产评估公司作出《房地产评估报告》，评估结果为：估价对象(桂花城栖霞苑9幢2单元101室)在价值时点二〇一六年八月四日的市场价值总额取整为人民币469万元整(单价36200元/平方米)。该评估结果与居间协议约定的总房款405万元高出64万元。

　　何某某于2017年2月24日向法院提起诉讼，请求判令一、王某某按照定金罚则支付一倍的定金20万元作为赔偿;二、王某某立即支付房屋差价损失80万元;三、王某某承担房屋中介费用10万元;四、本案诉讼费、保全费由王某某承担。

　　【一审法院】

　　原审法院认为，关于居间协议构成预约合同还是本约合同的问题，王某某是否构成违约的问题，双倍定金及房屋差价损失是否应当支持的问题，构成本案主要的争议焦点。

　　一、关于居间协议构成预约合同还是本约合同的问题。首先，预约合同是约定将来签订一定合同的合同，本约合同是为履行预约合同而签订的合同。其次，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中居间协议虽然明确约定了转让合同双方当事人名称、标的物、转让价款、履行方式等实质内容，已具备了转让合同成立的必要条款，但出卖人王某某并未收受购房款，华邦公司代为保管的20万元购房定金尚未转化为购房款，故转让合同并未实际成立。第三，合同的成立系当事人意思表示协商一致的结果。何某某与王某某就买卖系争房屋成立预约还是本约，不仅要看居间协议的约定内容，也要从双方订立协议的目的上判断买卖双方真实的意思表示。从居间协议第六条和第九条关于买卖双方违约责任的约定看，协议显然赋予何某某以抛弃定金的方式不签订转让合同的权利，也赋予王某某以双倍返还定金的方式不签订转让合同的权利，即买卖双方均有权选择不签订转让合同。故，双方签订的居间协议应视为预约合同，而非据此确定买卖系争房屋之本约。因为，判断何某某与王某某就买卖系争房屋成立预约合同关系还是本约合同关系，既需要审查双方是否就转让合同关系成立的主要条款达成一致，也要审查双方订立已有合同之目的系为确立交易机会还是订立转让合同本约。从居间协议约定的内容看，双方确立的是将来订立转让合同之交易机会，故何某某与王某某订立的居间协议为预约合同。

　　二、关于王某某是否构成违约及责任承担的问题。当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。案涉居间协议第九条约定，丙方(即王某某)保证该房产权清晰，权属明确，符合上市交易条件。如该房为共有房产，则丙方已征得共有人同意。可见，王某某作为案涉房屋的转让方，应当确保案涉房屋能够上市、交易。但案涉房屋因涉及未成年人的共有份额，不符合上市交易条件，致使双方不能订立正式房屋买卖合同，对此，王某某构成违约，依约应当承担相应的责任。虽然王某某积极排除交易障碍，且其没有不履行合同义务的主观故意，但这并非属于不可抗力等免责条件。王某某以认识上的瑕疵或者法律知识的欠缺作为其不构成违约的抗辩理由，不予支持。根据居间协议对违约责任的约定，何某某主张王某某返还双倍定金，符合法律规定，予以支持。至于王某某主张何某某并未将案涉定金实际交付其本人，相关定金条款至今未生效，原审法院认为，何某某所交定金是由华邦公司代为保管，其已经实际交付定金，而定金合同从实际交付之日起生效，故王某某以其没有收到定金为由认为定金条款未生效，不予采信。

　　三、关于双倍定金及房屋差价损失是否应当支持的问题。前已述及，居间协议与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，签署居间协议的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式的合同。预约合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。从居间协议第六条和第九条的约定看，双方约定之定金显然是为将来订立正式的房屋转让合同所设立的担保，而非对履行将来所订立合同之义务进行的担保，即该定金的性质为立约定金。何某某主张因王某某违约，导致其丧失在同时期同地段购买房屋的机会，现因房屋价格普遍上涨，要求王某某赔偿房屋差价损失，实质是何某某按照未订立、未生效的正式买卖合同之履行利益而主张的赔偿责任。但由于双方正式的买卖合同尚未订立、生效，当事人因履行正式的买卖合同可能获得履行利益的盖然性较小，一方当事人不履行居间协议就让其赔偿另一方正式合同的履行利益，显然有失公平。而让违反居间协议的一方当事人承担信赖利益的损失符合公平原则。双方于居间协议所设立的立约定金，即用来担保将来签订正式买卖合同的定金，可以视为何某某与王某某双方对可能发生的信赖利益损失赔偿额的约定，该立约定金具有预定损害赔偿的性质。一方拒绝订立合同适用立约定金罚则后，对方无论有无损害或损害多少，均以立约定金额为损害赔偿额。故何某某双倍返还定金之诉请，应当予以支持。但赔偿80万元房屋差价损失，不予支持。

　　综上，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。何某某诉请王某某返还双倍定金，符合法律规定，且证据充分，应予支持。但其诉请王某某赔偿房屋差价损失，于法无据，不予支持。至于其诉请王某某承担房屋中介费用，属于尚未实际产生的不确定性的费用，于本案中主张并无依据，亦不予支持。

　　依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、王某某支付何某某20万元，于判决生效之日起七日内付清。二、驳回何某某其他诉讼请求。

　　【二审法院】

　　本院认为，何某某、王某某与华邦公司签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对各方当事人均具有约束力。在协议签订的当日，何某某虽将20万元汇入华邦公司。协议也约定了案涉房屋的坐落、面积、共有人、房屋价格、定金支付、交易时间以及违约后果等内容，但根据协议第五条约定若何某某所提之要求王某某全部接受，则何某某同意将该意向金转为购买该物业之定金。协议第六条又约定了在签署本协议4天内签订正式房屋转让合同，同时又约定了如王某某未能依约签订房屋转让合同，则王某某应向何某某双倍返还定金(包含何某某已支付定金)，何某某同意将王某某双倍返还之定金(包含何某某已支付定金)的25%支付给华邦公司，作为居间费用。可见，何某某汇入华邦公司的20万元已从意向金转为定金，且该款项华邦公司并未交付给王某某，故该定金尚未转化为购房款。协议第九条也约定了任何一方若不签订正式房屋转让合同，则按定金罚则处理。故原审法院认为双方签订的居间协议应视为预约合同并无不当。何某某、王某某与华邦公司签订的《房地产买卖居间协议》约定在签署本协议4天内签订正式房屋转让合同，王某某未能签约，显属违约，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条之规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”原审法院根据何某某的诉请，判决王某某支付何某某20万元并无不当。何某某的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　来源：网络