文章来源：购房大学

　　一、资格问题

　　-房屋资格问题

　　要确定房屋拥有上市资格。

　　需要注意有些房子是不允许上市的，如央产房需要办理单位的手续才可上市，经适房、两限房的售卖有年限要求。

　　这种情况下，提前签订合同住进去拥有很大风险，因为房子一日不过户就一日不属于你，如果房主进行二次出售很容易受到损失。

　　-购房资格问题

　　需要再三仔细检查是否拥有买房资格再去签订合同，否则合同生效后定金就很难追回。

　　二、定金问题

　　定金≠订金、保证金、诚意金等

　　只有【定金】在法律上是有意义的!!!

　　购房时定金数额的根据具体情况而定，上限不可超过房屋价值的20%。如果十分中意这个房子，可以适当多交来增加对方的违约成本。

　　记住，定金一定要留下证据!

　　三、房屋出租问题

　　二手房如果在有租户的情况下，承租人拥有优先购买权。

　　比如：张三的房子租给了李四 同等条件下李四可以优先购买。

　　因此购房者需要注意让租户出示《放弃优先购买权承诺书》以防止租户起诉的风险。

　　四、房屋抵押问题

　　在二手房交易中抵押权引起的矛盾十分多。

　　购房者注意在交易时确定房子要解除抵押，在贷款没有还完的情况下是没办法过户的。

　　五、委托代理问题

　　委托代理隐藏很大风险，一定一定要书面的、房主本人签字的《授权委托书》。

　　否则一旦出现问题，很难维权。

　　六、房屋涨价问题

　　在交易过程中，因为房价上涨房主反悔的情况屡有发生，因此在签订合同时要格外注意。

　　因为此类事件太多，北京(楼盘)法院近期开始允许购房者可以主张可得利益损失，也就是差价损失，以此来不让违约人获利。

　　七、夫妻共有财产问题

　　只要是在婚姻关系存续期间，夫妻关系内购买，同属夫妻财产。

　　因此购买二手房时需要夫妻双方都同意。

　　八、户口、学区房问题

　　广大购房者对户口存在一个很大的误区，就是法院是无法强制迁出原房主户口的!!!

　　如果房主不迁出，北京目前是没有任何强制执行的手段的。

　　因此在签订合同时，建议各位购房者对于户口规定一个较高的违约金额。

　　另外，关于学区房，切记在合同中明文注明。

　　九、与中介签署合同问题

　　一般有两份协议，普通的格式合同和补充协议。

　　在补充协议的最后可以与对方协定加进去自己需要强调的条例(例如上一条的学区房)。

　　十、以房养老问题

　　目前用以房养老来欺骗诈骗老年人房产的骗局非常多。

　　律师给老年人的建议就是三个字：不要碰。

　　遇到此类事情要多跟家人多沟通，目前来看一旦被骗的话通过民事诉讼很难挽回。

　　二手房买卖在房地产交易中占了相当大的市场份额，同样随之而来的各种风险也让购房者头痛不已。现在有了律师的十大避雷指南是不是脉络清晰了很多呢?

　　律师对于二手房买卖对大家最重要的一个忠告就是“全程留痕”!尽量留下书面证据、录音证据等。毕竟打官司时间成本非常的高，十分影响生活。