小区公共配套设施的权属问题长久以来一直不被业主所重视，许多业主不关心小区中公共配套设施产权的归属问题，有些业主则认为小区内公共配套设施产权归开发商所有，或是归物业公司所有，今天本文将从小区公共配套设施的定义和权属入手，为大家捋一捋小区公共配套设施的“二三事”。

1.下定义

要厘清公共配套设施归属问题，应先明确小区内公共配套设施的内容和范围，《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

因此，广义的小区公共配套设施包括了住宅共用部位及由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，但实践中常引起争议的小区配套设施通常指后者，即由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2.论权属

那么小区内公共配套设施产权应归谁所有呢？根据《物权法》第七十条的规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，《物业管理条例》第二十七条也规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

由此可见，法律法规将小区内公共配套设施的所有权赋予了全体业主共同所有。

读者可能疑惑：业主是通过购买房屋从开发商处受让房屋所有权，那小区的公共配套设施的所有权是如何从开发商转移到业主手中呢？

开发商一般通过招拍挂形式获取了土地使用权，并在此地块上开发商品房住宅项目，其中包括建设相应的公共配套设施，这些公共配套设施一部分是住宅建设的必须组成部分，例如楼梯间、通道，小区内部道路等；一部分是国家法律强制性规定必须建设的，例如需要满足《城市居住区规划设计规范》相关规定，比如公共绿地的配建；还有一部分是开发商为了提升小区整体品质，从而提高销售价格而建设的，例如小区会所、健身房、幼儿园等设施。这里需要明确的是上述非必须性公共设施的面积是否已经计入了业主购买商品房时的公摊面积，如果该部分公共设施面积并未计入公摊面积，且开发商能够出具建筑的独立产权证，则证明开发商对该独立建筑具有独立所有权，该部分不属于业主共有部分；反之如果该部分公共设施面积计入业主公摊面积，且开发商不能够出具建筑的独立产权证，那么则视为该部分公共设施属于业主共有。

从商品房的成本构成角度来看，凡是小区建筑的成本最终计算在该住宅小区的销售价格中，开发商把住宅出售给业主，收回其在该住宅区的全部投资并获得利润，则可以认定该部分公共配套设施属于全体业主共有，通俗来讲可以看作是所有业主共同花钱买下了该设施的所有权，成为小区公共配套设施。但该种方式并不能单独、直接确定公共设施的产权，仍要以该部分建筑是否计入公摊面积以及是否有独立的产权证为准。

另外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”也作出了相似的规定。

综上所述，开发商向广大业主出售了房屋，同时转让了土地使用权，也同时相应出售了面积计入公摊面积的公共配套设施，这部分公共配套设施随同专有部分一同转让，小区全体业主当然也是公共配套设施的产权所有人。

3.议程序

想必有读者会疑问，自己小区的部分公共设施为什么是物业公司在管理和使用呢？这就涉及到我们要解释的关于业主大会成立与物业服务公司选聘相关问题。

房地产开发商在小区建成初期为了保证维护小区内正常秩序，会通过法定流程招标选聘一家有相应资质的物业服务企业为小区提供相应的物业服务，在业主购买小区商品房签订房屋买卖合同的同时签订一份前期物业服务合同。在小区未成立业主大会之前业主和前期物业服务公司需按照该合同内容履行各自权利义务。待到小区销售到一定程度，满足《物业管理条例》中规定的成立业主大会条件（已交付面积超过总面积50%）时，业主有权要求由建设单位牵头、相关机构组织指导成立业主大会。根据《物业管理条例》第十一条关于业主大会的权力其中就包括：选聘和解聘物业服务企业。因此业主大会可依据法律赋予其的权力决定是否与前期物业服务公司继续合作，如不继续合作，则可以通过招标方式选聘新的物业管理服务企业并建立新的合同关系。当选择了某一物业管理企业并与之签订了物业委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了新的物业管理企业来管理。因此物业管理企业对小区的公共配套设施只有管理和维护的权限，而不是所有权人，也无权对小区的公共配套设施进行处分以及获取收益。

4.给结论

综上所述，住宅小区的广大业主应明白：只有开发商具有独立产权证明的建筑设施且该建筑物面积没有计入业主公摊面积的，才属于开发商所有，除此之外小区内所有公共配套设施均属于住宅区内的所有业主共同共有，物业服务公司对公共配套设施的使用和支配都是基于与业主大会签订的合同，物业公司只具有管理权，各业主可以通过业主大会及业主委员会来行使对公共配套设施的重大修缮、收益、处分等权利。