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　　作者：瑾瑞

　　一、商品房的 “五证”、“两书”是什么?购买手续不全的商品房会有什么风险?

　　商品房的“五证”是指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》;“两书”则为《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　购房者购买了手续不全的商品房，会面临下列法律风险：

　　1.购房者取得权属证书的期限无法确定;

　　2.为取得权属证书，需要支付额外费用，如补交土地出让金等;

　　3.只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易;

　　4.可能被政府作为违建强制拆除。

　　二、开发商不能按时交房怎么办?

　　根据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同。

　　因此，如果开发商没有按期交房，购房人可以要求开发商支付违约金或者赔偿损失。购房人如果想解除合同，应当先进行催告，催告之后超过三个月的，购房人可要求开发商解除合同。

　　三、购房合同签订后，购房人或开发商能否因房价变动单方反悔?

　　《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同;依法成立的合同，受法律保护。”

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”

　　根据上述规定，买卖双方签订《商品房买卖合同》(以下简称“《合同》”)后，在《合同》尚未办理预售备案登记前，一方不想继续履行的，不可以以《合同》尚未生效为由单方面解除。从法律上讲，房价变动属于房地产交易可以预见的市场风险，除合同另有约定外，买卖双方在签订《合同》后，没有发生约定或法定的退房事由，任何一方单方反悔，均应当按照合同约定向守约方承担违约责任。

　　四、“订金”与“定金”有什么不同?

　　“订金”与“定金”是两个不同的概念，我国法律中只对“定金”有明确规定，因此只有“定金”有其特定的法律意义，而“订金”则并非一个规范的法律概念。

　　根据我国《担保法》和《合同法》的有关规定，定金以应当书面形式约定，数额由当事人约定但不得超过主合同标的额的20%。商品房交易中若双方在合同中约定了定金，则买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;买家不履行合同的，无权要求返还定金;开发商不履行合同的，应双倍返还定金。此外，合同中的定金条款与违约金条款不能同时适用。

　　订金，具有预付款的性质，但不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示其丧失了请求返还订金的权利;反之，若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金;但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。