文：吴取彬   隆安（上海）律师事务所 合伙人、律师

目前在房屋买卖中，买卖双方一般签订由居间方提供的一份定金协议，或房屋买卖居间协议，或房屋买卖协议，这些协议共同的特点是买方在签订协议时需要交付一定数额的购房定金，作为签订网签版本的房屋买卖合同的担保。

但是,在房价暴涨后，很多卖方宁愿双倍返还定金，也拒绝出售房屋。关于定金罚则，凡有点法律常识的人都清楚（定金罚则即约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。）然而，这也是房屋买卖纠纷中，很多当事人错误理解的根源所在，房屋买卖双方一般认为，在此阶段违约只需承担定金罚则即可，因为法律就是这样规定的。笔者今天在这里告诉您，除了双倍返还定金外，你还可以主张实际损失赔偿！

首先，关于除定金之外能否要求进一步获得赔偿的法律问题。

我国《合同法》第一百一十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该法第一百十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。但是，违约金与损害赔偿金的概念、法律性质毕竟不同，而且，对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。笔者认为，在法无明文规定的情况下，应根据《合同法》的基本原则来分析，即应根据《合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公正”原则来分析当定金与实际损害并存时，守约方是否可以在定金罚则之外进一步主张实际损失赔偿的问题。笔者认为，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，守约方仍可向违约方主张损失赔偿。

各地高院关于房屋买卖中，买方损失的裁判规则又是如何认定的？

其次，关于损失赔偿范围的问题。

我国合同法在损害赔偿的范围上采可预见性规则，即《合同法》113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。争议焦点在于因交易价格波动造成的差价损失是否属于“可预见范围”。笔者认为，市场经济条件下，标的物价格在合同履行期间正常波动系常态，买卖双方当事人在签订合同时应能预见或可预见范围。因此，因一方原因使合同不能履行，造成对方重置成本提高，应当由违约方承担因标的物价格上涨造成的差价损失，符合“可预见性规则”。因此，作为原告可以就标的物价差价来作为其实际损失依据。

因此，当卖方恶意违约拒绝履行定金协议，而房屋上涨的价格远超交付的定金时，应积极要求卖方返还定金并赔偿房屋上涨带来的损失！