法规指引《执行异议复议规定》

　　第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

　　(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

　　(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

　　(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

　　(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

　　(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　裁判主旨本案中，虽然在一审法院查封之前，购房人未在定房协议基础上签订正式书面买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。购房人已经支付了绝大部分购房款，交纳了相关杂费，已经履行了房屋买卖合同的主要义务，并已由本人实际占有涉案房屋。因此，房屋买卖双方已经形成房屋买卖合同关系。购房人为居住需要从房地产开发经营者处购买商品房，其属于购房消费者，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。

　　案例索引《周玉生、蔡玉花执行异议之诉案》【(2017)最高法民再194号】

　　争议焦点买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议时是否必须以查封前签订“书面”合同为必要?

　　裁判意见最高院认为：执行异议之诉中，在判断案外人对涉案房产的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。《查封规定》第十七条固然与本案情形相关，但该规定并非执行异议之诉中作出裁判的唯一判断标准。本案二审法院依照《查封规定》第十七条的规定，认为周玉生、蔡玉花未积极与响华公司签订商品房买卖合同，未办理涉案房屋的过户登记，不属于第三人无过错的情形，因此，其对涉案三套房屋不享有足以排除强制执行的权利，不符合案件的具体情况。

　　在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实施前，与本案情形相关的司法解释，除《查封规定》以外，还有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释〔2002〕16号)》。该批复规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据该规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。在审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。该批复是更适合本案情形的具体规则。本案中，虽然在一审法院查封之前，周玉生、蔡玉花未在定房协议基础上签订正式书面买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。周玉生、蔡玉花已经支付了绝大部分购房款，交纳了相关杂费，已经履行了房屋买卖合同的主要义务，并已由本人及其子女入住实际占有涉案房屋。因此，周玉生、蔡玉花与响华公司已经形成房屋买卖合同关系。周玉生、蔡玉花为本人及其子女生活居住需要从房地产开发经营者响华公司处购买商品房，其属于上述司法解释中规定的购房消费者，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。而广博金穗公司对响华公司借款合同项下的债权，为一般债权，相对于消费者购房权益，不具有法定优先的地位。因此,周玉生、蔡玉花对涉案房屋所享有的权益，在受法律保护的顺位上应优先于广博金穗公司对响华公司的债权。