在商品房交易中，预售交易相较于现售交易更为普遍。但商品房预售最大的缺点在于合同签订时间距离房屋过户时间太长，短则数月，长则数年，期间存在很大变数，除了一些逾期付款、房屋质量等常规风险外，可能还会面临来自“预售”本身所带来的风险。

开发商在与购房者签订预售商品房合同后，按照《城市房地产管理法》的规定，开发商需要将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案——预售合同登记备案。但其与《物权法》第20条所规定的预告登记制度并不相同，仅办理了预售合同登记备案而未办理预告登记，可能会加大购房者的风险。

• 法律效力。预售合同登记备案属于一项行政管理制度，对当事人的权利义务关系并不产生影响，也不会使购房者获得物权公示及对抗第三人的效力。预告登记则属于一种不动产登记制度，本质上是对房屋权属关系的一种行政确认行为，使其具有登记对抗效力。

• 登记程序。预售合同登记备案是政府主管部门行使监管职权的一种行政管理行为，启动主体一般为房地产开发商，登记机关为房产/土地管理部门；而预告登记需要买卖双方达成合意下共同申请，本身并非交易的必经程序，但办理预告登记必须以已办理预售合同登记备案手续为前提。

两者所存在的区别导致两者所产生的抵御风险的效果也并不相同，体现到裁判实践中尤为明显：

商品房被预查封，合同的解除？

预售商品房被人民法院预查封（购房者因第三人的申请而作为被执行人）是实践中常见的一种情形，也是开发商经常面临的风险。但如果说购房者在购房合同的履行过程中存在违约行为，开发商在此情况下能否按照合同约定或法律规定向购房者主张解除涉案购房合同？小编认为，该主张应该得到支持：《城市房地产管理条例》第38条限制了被查封房产的转让，但这并不应影响开发商正当行使其合同解除权。一旦预售商品房合同被依法解除，涉案商品房已非预查封的适格对象，但是开发商需要返还的购房款等款项则成为新的预查封对象。

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文章来源于“广州仲裁委员会”（gzac_gziac）微信平台。