上海浦东的陆某违规将自己申请到的经适房对外出租,被有关部门发现后要求整改。当陆某决心整改时,租客却拒绝搬出。遇到这么个麻烦,陆某于是向上海市浦东新区人民法院提起了诉讼。
经适房业主违规出租
陆某长期与父母同住,居住条件困难。2015年,经审核批准,他买到了一套位于浦东航头镇的经济适用房,建筑面积92.94平方米。
因房屋性质为经济适用房,房屋产权证附记处上明确记载:经济适用住房(有限产权),不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权,5年内不得转让或者出租。
陆某因家庭经济困难,于是动脑筋将房屋出租,用租金贴补家用。经房屋经纪公司介绍,2015年7月21日,他与盛某签订房屋租赁合同,租期自2015年9月1日起至2019年8月30日止,月租金人民币1200元。
决心整改却被租客占房
2016年5月13日,陆某收到上海市浦东新区住宅发展和保障中心整改通知书,要求他在5月底停止出租,收回房屋。
陆某这才意识到,自己出租经适房是违规违约行为。于是,陆某立即通知盛某,要求对方搬离。而盛某虽然在5月底之前搬走,可时隔3个月,盛某自以为经适房的监管风头已过,竟然撬锁进入房内继续居住。
得知此情后,陆某多次与盛某协商,可对方就是不愿意解除房屋租赁合同。陆某无奈之下向法院起诉,请求解除与盛某的房屋租赁合同,盛某立即迁出涉诉房屋。
法院判决租赁合同无效
法院经审理认为,经适房不是按照市场经济等价有偿交易原则建造、购买,而是在政府统一规划下,无偿划拨土地等公共资源进行开发建设,经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。因此,只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购,经适房购买人初始取得的是有限产权,而不是物权法意义上的完全所有权。由于经适房的分配、使用状况关系公共资源的合理配置,《经适房管理办法》明确规定经适房购房人不得擅自出租获利。
本案中,原告陆某作为涉案经适房的有限产权人,将涉案房屋出租给被告盛某,违反了经适房管理规定,系利用公共资源谋取个人利益,损害了社会公共利益,根据合同法第五十二条,原、被告之间的租赁合同应确认为无效。
被告盛某经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉,系放弃自己的诉讼权利,法院因此依法缺席判决:原告陆某与被告盛某签订的租赁合同无效;被告盛某应于判决生效之日起十五日内迁出涉诉房屋;押金1200元由原告退还给被告盛某。
来源丨上海浦东法院 王治国 转自|“浦江天平”公众号
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