目前，许多开发商或着当事人仍面临资金压力，将在建房屋抵押给银行贷款，甚至直接将房屋作为抵押，将贷款用作开发资金。虽然业主已经付清了房款，但由于开发商与银行的债务关系尚未解决，肯定不可能再申请贷款业务，这也是违反银行和银监会制度的。同时，抵押房屋无法进行产权登记，买受人无法取得房地产证书。房屋的出售、继承和赠予都会受到很大影响。这种盗用抵押贷款的行为并不少见，那么合同在当事人出售抵押房屋时是否有效呢?

案件详情：

出售抵押房屋，合同有效吗？

吴某源购房商品房一套，首付款30万，余款65万办理按揭手续。在该房屋办理完抵押手续后，A银行下发所贷款项。后吴某源将该房屋售于于某宇，并交付于某宇实际占有使用，6个月后于某宇给法院通知腾退房屋，因该房屋要被拍卖。原因是吴某源已半年未按时偿还银行贷款，银行起诉网某偿还借款并请求确认抵押权。银行获支持后，向法院申请查封并执行。于某宇无奈提起诉讼。

案件分析：

法院审理后，认定于某宇与吴某源进行房屋买卖时未通知抵押权人，并不必然导致买卖合同无效，而是可由买受人根据其意愿选择行使涤除权取得房屋继续履行合同，或者请求撤销、解除合同。于某宇要求解除合同，赔偿损失应予支持。

法律规定：

《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

 根据该规定确定了不动产物权变动的原因与结果要相区分，即物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。在已经抵押登记的情况下只要买受人愿意接受已经抵押的房产，抵押合同有效，买卖合同亦可有效，但在未登记的情况下抵押权人不得对抗已办理过户登记的买受人。

法律小结：

本案中，买受人于某宇要求解除合同，不愿意接受已经抵押的房产，因此法院支持该合同解除。因此，无论是签订住房抵押合同、住房担保合同、中介委托代理合同等，都必须清楚自己的责任，特别是对一些住房处置条款一定要明确。