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出售抵押房屋,合同有效吗?

出售抵押房屋,合同有效吗? 13274次浏览
出售抵押房屋,合同有效吗? 2020-08-30 16:18:40
来源:仟律法律网

目前,许多开发商或着当事人仍面临资金压力,将在建房屋抵押给银行贷款,甚至直接将房屋作为抵押,将贷款用作开发资金。虽然业主已经付清了房款,但由于开发商与银行的债务关系尚未解决,肯定不可能再申请贷款业务,这也是违反银行和银监会制度的。同时,抵押房屋无法进行产权登记,买受人无法取得房地产证书。房屋的出售、继承和赠予都会受到很大影响。这种盗用抵押贷款的行为并不少见,那么合同在当事人出售抵押房屋时是否有效呢?


案件详情:


出售抵押房屋,合同有效吗?


吴某源购房商品房一套,首付款30万,余款65万办理按揭手续。在该房屋办理完抵押手续后,A银行下发所贷款项。后吴某源将该房屋售于于某宇,并交付于某宇实际占有使用,6个月后于某宇给法院通知腾退房屋,因该房屋要被拍卖。原因是吴某源已半年未按时偿还银行贷款,银行起诉网某偿还借款并请求确认抵押权。银行获支持后,向法院申请查封并执行。于某宇无奈提起诉讼。


案件分析:


法院审理后,认定于某宇与吴某源进行房屋买卖时未通知抵押权人,并不必然导致买卖合同无效,而是可由买受人根据其意愿选择行使涤除权取得房屋继续履行合同,或者请求撤销、解除合同。于某宇要求解除合同,赔偿损失应予支持。


法律规定:


《物权法》第15条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。


 根据该规定确定了不动产物权变动的原因与结果要相区分,即物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让合同无效。在已经抵押登记的情况下只要买受人愿意接受已经抵押的房产,抵押合同有效,买卖合同亦可有效,但在未登记的情况下抵押权人不得对抗已办理过户登记的买受人。


法律小结:


本案中,买受人于某宇要求解除合同,不愿意接受已经抵押的房产,因此法院支持该合同解除。因此,无论是签订住房抵押合同、住房担保合同、中介委托代理合同等,都必须清楚自己的责任,特别是对一些住房处置条款一定要明确。

出售抵押房屋,合同有效吗?
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赵永国律师
山东淼睿律师事务所


专长:
刑事辩护,重大经济合同纠纷、公司股权纠纷、企业法律顾问,行政复议与行政诉讼、建筑工程与房地产法律事务。
简介:

赵永国,男,主任律师,毕业于山东大学法律专业,任职于山东淼睿律师事务所主任。十几年从业经历,具有丰富扎实的办案经验,长期从事诉讼类法律事务,擅长重大刑事案件辩护,房地产诉讼案件,重大民商事案件及向最高人民法院的申诉、复核案件的代理。“用专注体现专业、以专心秉承初心”,是赵永国律师的座右铭,兢兢业业、勤奋踏实,以专注、专业、专心的姿态树立行业标杆,赞誉无数。执业过程中,赵永国律师以诚待人,专注执着,竭力服务好每一位委托人。

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