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商品房买卖合同纠纷实务分析

发布时间:2020-06-13 11:22:18

阅读量:13643





【本期要点】

      开发商一房二卖导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。


【法条连接】

《中华人民共和国合同法》

第八条

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 

具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条

当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》   第九十条

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。


【案情简介】

      2015年初,A自然人至B公司售楼处购买B公司的预售房屋,并于当日向B公司支付了购房定金10万元,B公司出具了定金收据。后A自然人又分别于2016年2月、5月、10月合计向B公司支付购房款共计100万元。付款时A自然人提出签订购房合同,B公司推说暂无合同并承诺日后签订。此后A自然人又曾多次向售楼处人员提出签订商品房买卖合同,而B公司以各种理由推脱。后A自然人得知上述房屋B公司又售卖给了案外人江某某,但此时B公司售楼处已人去楼空,B公司法定代表人因涉刑事案件羁押。2018年A自然人与B公司取得联系,要求返还购房款并赔偿A自然人经济损失,B公司以没资金为由拖延退款。A自然人遂将B公司诉至法院。


【法院观点】

     法院认为:A自然人与B公司双方已对购买房屋的坐落位置、面积、总价等内容达成口头约定,A自然人已向B公司交付了定金以及部分购房款,双方间的买卖合同关系已经成立且已部分履行。B公司称其在开发的房屋办理大产证后已通知A自然人签订买卖合同和办理交房手续,对此其并未提供证据加以证明,B公司提交的其发送给案外人的交房通知不能证明其同时已向A自然人履行了通知的内容。B公司将已经出售给A自然人的房屋又另行出卖给了案外人,致使A自然人不能实现前述房屋的买卖合同目的,B公司的行为构成了违约。鉴于B公司的违约行为,A自然人诉请要求B公司退还已付购房款、赔偿利息损失,并要求B公司承担已付购房款一倍的赔偿金,符合相关法律规定,本院予以支持。


【实务要点】

       商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者又将该房屋出卖给第三人的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。





来自:仟律网

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相关分类: 济南市推荐律师 商品房买卖合同纠 刑事犯罪辩护取保候审刑事诉讼

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