李某某与某某公司房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】

虽然未办理权属证书，但合同确定的主要权利义务已经履行完毕

，且房屋权属证书是对不动产权利登记状态的确认，并不能完全反映房屋的真实权利态。故作为合法买受人应为房屋的实际所有权人。

【案情】

1998年11月24日，李某某与某某公司签订了编号为0010215号商品房购销合同，约定李某某购买某某公司开发的位于本市鼓楼区庆云物资交易层壹幢肆层中-001、中-002、中-003三间办公用房，面积共计136.192平方米，房为每平方米1600元，合同总价款为217907元；房屋交付时间为1998年11月30日前。签订合同当日，某某公司向李某某开具了购房发票，该票据记载：购房单位李某某、房屋坐落庆云交易市场写字楼四楼01、02、03室、款项项目购房，道136.192平方米、单价1600元、金额217907.20元、收款单位徐州市轻丰房产开发公司。

李某某支付价款后，某某公司按照合同约定向李某某交付了涉案房屋。但至今未办理权属证书。现涉案房屋已经拆除，李某某、某某公司均未与拆迁单位签订拆迁合同。

另查明，徐州市轻丰房产开发公司被某某公司合并。

一审法院认为，本案商品房购销合同系双方真实意思表示，李某某已经履行了付款义务，某某公司也按照约定向李某某交付了房屋。该合同合法有效，受法律保护。

关于某某公司主张存在两份合同，李某某提供商品房购销合同价格不真实的问题，一审法院认为，某某公司对其主张未能提供证据证实，因此不予支持。

关于某某公司主张商品房购销合同的相对方为徐州亚星建筑公司的问题，一审法院认为，第一，从合同内容看，该合同买方（本人）（法定代表人）姓名一栏填写的是李某某姓名，登记的也是李某某个人的身份证号码，该合同中没有出现徐州亚星建筑公司的字样。第二，从某某公司出具的购房发票看，购房单位一栏填写的也是李某某本人姓名，未出现徐州亚星建筑公司的字样。因此，根据现有证据，应认定李某某为本案商品房购销合同的买房人。

关于涉案房屋的权属问题，一审法院认为，李某某、某某公司之间的商品房购销合同确定的主要权利义务已经履行完毕，仅某某公司协助办证的合同附属义务尚未履行，该义务的未履行并不影响李某某为涉案房屋实际所有权人的法律地位，因此，应确认涉案房屋属李某某所有。

【结论】

涉案房屋在拆迁前应属李某某所有，虽然房屋现已拆迁，但不影响对拆迁前房屋权属的认定。故一审判决：坐落于本市鼓楼区庆云物资交易市场一幢四层中-001、中-002、中-003三间办公用房（建筑面积为136.192平方米）在拆迁前属李某某所有。某某公司不服，提起上诉，二审驳回上诉。

法院认为

1.李某某是否系涉诉房屋的买受人

双方当事人于1998年11月24日签订的《商品房购销合同》中，买方姓名栏填写的即被上诉人李某某，登记的亦是被上诉人李某某的身份证号码。某某公司于1998年11月24日出具的房地产开发销售扣税发票中，购房单位栏填写的也是李某某姓名。购房合同和发票中均未出现徐州亚屋建筑公司的字样。虽然某某公司主张涉案房屋系抵债房，是用徐州亚星建筑公司的工程款冲抵的，但其并未提供有效证据加以证明，根据谁主张谁举证的原则，某某公司应承担相应的不利法律后果。故一审法院认定李某某系涉案房屋的买受人，有事实和法律依据.

2.一审法院确定涉诉房屋为李某某所有是否适当

双方当事人于1998年11月24日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故合法有效。合同签订后，某某公司便向李某某交付了涉案房屋。虽然至今未办理权属证书，但合同确定的主要权利义务已经表行完毕，且房屋权属证书是对不动产权利登记的确认，并不能完全反映房屋的真实权利状态。故作为合法买受人的李某某应为涉案房屋的实际所有权人，虽然某公司主张涉案房屋已被拆除，客观上不复存在，一审法院对已经不复存在的物权进行确权违背了物权法的规定，但一审法院系对拆迁前的涉案房屋权属进行确认非对不存在的房屋进行权利确认，故一审法院关于涉案房屋在拆除前应属李某所有，并无不当。

 来源：网络