质量保修期规定于《建设工程质量管理条例》（国务院2000年发布），该条属于强制性规定，当事人约定的保修期不得违反法律规定。

建设工程主要部位的保修期限主要由法律直接规定，即法定保修期限。当事人约定的保修期限高于法定保修期限，以约定的保修期限为准。但是，当事人约定的保修期限不得低于法定保修期限，否则该约定无效，仍应按照法定保修期限的规定执行。

《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２ 个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定...

质保期又称缺陷责任期，规定于建设部、财政部2005年发布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》（现已失效，被《建设工程质量保证金管理办法》（2017修订）替代），质保期的期限可由当事人自主约定，最长不超过24个月。

《建设工程质量保证金管理办法》第2条规定“缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定”。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

质保期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，质保期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入质保期。

在质保期内，基于承包人的原因工程出现质量问题，因维修、鉴定等事由产生的费用，发包人可以直接从质保金当中扣除，费用超出保证金金额的，发包人可以按照合同约定索赔，除此之外，承包人还应当承担除此之外的损失赔偿责任。 

《建设工程质量保证金管理办法》第9条规定：“缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。”

保修期限内，建设工程在保修范围内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

超过质保期，在保修期内工程质量出现问题后，承包人仍应对其自身造成的工程质量问题承担维修责任，相关的维修费用、鉴定费用仍应当由承包人承担。

保修期限届满后，承包人不再承担质量保修义务。

特别提示，无论是在质保期内还是在保修期内，如工程质量出现问题，发包人应通知承包人进行维修，在承包人拒绝维修的情况下再行委托第三人进行维修。否则，根据相关法律规定，发包人将可能因为未履行通知义务而丧失索赔的权利，或在索赔过程中承担较重的举证责任。

最后需要提醒的是，质量保证金的返还与工程保修期没有关系。质保期是发包人预留质量保证金的期限，质保期届满，如果没有质量问题或发生承包人维修等事宜，发包人应当无息返还质量保证金，否则，可能承担违约责任。

《建设工程质量保证金管理办法》第10条规定，“缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。”

《建设工程质量保证金管理办法》第11条规定，“发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当按照约定将保证金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确的，发包人应当在核实后14天内将保证金返还承包人，逾期未返还的，依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复，经催告后14天内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请，承包人应向发包人申请返还保证金。”

综上，双方当事人在签订建设工程类合同时，应注意区分质保期与保修期两者的概念，明确不同期限内双方的权利义务，避免在合同履行过程中出现不必要的纠纷。

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