近十多年来，房价成为影响民生和社会经济活动的重要因素。在房地产市场飞速发展的时代，随之而来的是越来越多法律纠纷的发生，而关于商品房买卖合同的纠纷，一直以来都是房地产诉讼的热点和难点。本文搜集整理了涉及商品房买卖合同纠纷，大量采集、分析案件的审判情况，归纳、总结、剖析最高人民法院的裁判观点，并根据分析结果提出有针对性、结合审判经验的法律分析和裁判启示。

一、合同效力问题

当事人诉讼请求主要为请求法院认定《商品房买卖合同》无效、《商品房认购书》无效等，以下分别予以说明：

1.出卖人未取得《商品房预售许可证》是否导致商品房预售合同无效？

【裁判要旨】出卖人如未取得涉案房屋的《商品房预售许可证》即销售商品房，买卖双方签订的商品房预售合同自始无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定为有效。

2.出卖人在出售房屋之前将房屋和土地抵押是否必然导致房屋买卖合同无效？

【裁判要旨】出卖人将出售房屋和其依附的土地抵押后与买受人签订《商品房买卖合同》，且未将抵押情况告知买受人的，《商品房买卖合同》无效。

3.认购协议是否因出卖人未取得《商品房预售许可证》而无效？

【裁判要旨】对于已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购协议，均认定为商品房买卖合同。如出卖人至审理时仍未取得商品房预售许可证，该认购协议书应属无效。如认购协议完全不具备商品房买卖合同的基本要件，此时该认购协议应属于预约合同，合法有效，不受是否办理《商品房预售许可证》影响。

4.合同无效违约方是否应返还购房款、支付违约金、赔偿损失？

【裁判要旨】因出卖人原因造成的合同无效，绝大部分判令出卖人应当返还购房款并承担赔偿责任。

【律师评析】根据已采集的最高院商品房买卖合同纠纷案例，目前绝大多数《商品房买卖合同》无效的原因是由于出卖人未取得《商品房预售许可证》，在此情况下人民法院一般都支持买受人返还购房款并赔偿损失的要求，但对赔偿损失的具体标准，部分判决根据中国人民银行同期贷款利率确定，部分判决根据中国人民银行同期存款利率确定。买受人签订合同时，对出卖人未取得商品房预售许可证这一事实知晓的，仍与出卖人签订合同，也有一定责任，因此其应自行承担部分损失。

二、合同解除问题

【裁判要旨一】如出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中明确约定解除条件，而且解除条件已经成就的，应判令解除合同。

【律师评析】对于出卖人与买受人在合同中明确约定了解除条件的，人民法院一般均依据双方合同约定，判定解除条件是否成就并做出相应的判决。

【裁判要旨二】未约定合同解除条件，但是一方严重违约已经致使合同目的无法实现的，合同应予解除。

【律师评析】对于因一方违约导致合同目的无法实现时，人民法院均判令解除合同。但此类案件当事人间的争议较大，主要争议焦点为违约行为是否足以导致合同目的无法实现。

根据现有案例，法院会在出现以下情况时认定合同目的无法实现：①.房屋尚未过户登记被抵押权人主张优先受偿权；②.房屋尚未过户登记被法院查封的；③.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；④.建筑面积误差过大；⑤.剩余购房款因政策变化无法做银行贷款。

三、逾期交付问题

【裁判要旨】：商品房买卖合同中往往约定，当房屋办理竣工验收备案手续后，房屋满足交付条件。但根据法律规定，房屋交付之前还应办理建筑工程规划验收，而该项验收一般会在竣工备案之后一段时间才可办理完毕。如果开发商在房屋竣工验收备案完成后即将房屋交付业主的行为无效，开发商应承担合同约定的交付之日至规划验收完成之间的晚交房违约金。

【律师评析】在采集的数据案例中，买受人主张逾期交房的主要原因为出卖人未建造完毕房屋、买受人拒绝接收房屋，其中买受人拒绝接收房屋的理由均为房屋不符合交付条件或存在质量问题。

然而在商品房买卖合同关系中，逾期交付房屋与房屋是否符合交付条件分别为《商品房买卖合同》不同条款的约定内容，为两个不同层面的问题。因此出卖人构成逾期交房的违约情形应同时具备两个条件：

第一，因出卖人的原因未在《商品房买卖合同》约定的期限内交付房屋；

第二，买受人尚未接收房屋。如果买受人因交付条件或者房屋质量问题拒绝接收房屋，应当向出卖人主张未达到交付条件的违约责任或者要求出卖人承担质量保修责任，否则在《商品房买卖合同》约定了公告送达方式的情况下，买受人因上述问题拒绝接收房屋从而主张逾期交付的违约责任很难得到法院支持。

四、逾期办证支付违约金

【裁判要旨】在《商品房买卖合同》合法有效的情况下，出卖人未在《商品房买卖合同》约定的期限内将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》的约定支付相应的违约金。如果在办证过程中，确实因为第三方原因导致晚办证，开发商是否应承担晚办证违约责任呢？开发商首先需要证明自身有无过错。如果需因第三方原因导致晚办证，根据开发商自身有无过错及过错比例，承担晚办证责任。

【律师评析】根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，购房者本身是申请办理房屋权属证书的法定义务人，开发商具有协助义务，基于开发商对办理房产证的协助义务，现实情况中，尤其是对于购买商品房的购房者而言，可以在购房合同中约定由开发商代为办理房屋权属证书。

五、车位归属问题

【裁判要旨】：随着居民生活水平提高，汽车愈发普遍，围绕小区车位归属问题的法律纠纷也比较常见。现在很多地区的不动产登记部门并未对车位进行登记，因而无法从权属登记上确定车位权属。因此，按照物权法第七十四条规定，车位归属应考虑开发商与业主对该问题是否有约定。如果商品房买卖合同中已明确约定车位归开发商所有，业主物权主张该约定无效难以法院得到支持。

六、定金问题

【裁判要旨】：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

在有关定金问题实务中，往往是业主在签订认购书后反悔，要求开发商返还定金。而如何判断“非因不可归责于双方的事由”在实务中存在一定的争议。从统计案例上看，主要是取决于业主是否已知悉、同意商品房买卖合同的内容，是否对认购的房屋存有异议。

如果开发商在认购书已经明确业主对商品房买卖合同没有异议，而且业主已签字确认。业主在签署认购书后再反悔，要求开发商退还定金，难以得到法院支持。

七、配套设施（学位）

【裁判要旨】：好学区的学位房让家长趋之若鹜。而城市土地稀缺，一些大型社区往往由开发商代建学校移交政府。开发商广告中也加入学位的宣传，以推动房屋销售。如何判断广告中关于学位宣传是否对开发商具有约束力?

如果开发商与业主的合同中已明确相关广告仅为要约邀请。业主起诉开发商要求承担赔偿责任，法院往往判决因该学校承诺不属于合同内容，开发商无须承担责任。而如果开发商的合同中并未明确该点，而学位对业主购房具有重大影响，则该广告应视为要约，对开发商具有约束力，从而应对业主承担责任。