前言

本篇文章将主要讨论房地产并购中典型纠纷及应对策略，考虑到实践中因为尽调不到位、交易结构设计瑕疵等问题导致的并购纠纷种类庞杂，限于篇幅，本文主要讨论股权并购、资产并购、房地产合作开发中的典型纠纷及应对策略。

股权并购中的典型纠纷

（一）侵害股东优先购买权纠纷

此类纠纷中，近年最为引人注目的必然是“上海外滩地王案”，该案再次强调了侵害股东优先购买权的风险。

1.在标的公司股东层面进行间接股权转让，也可能侵害标的公司其他股东的优先购买权

“上海外滩地王案”争议焦点之一为：SOHO中国未直接在标的公司（海之门）层面进行股权转让，是否侵害了复星公司的股东优先购买权？

如下图所示，SOHO全资子公司收购了标的公司（海之门）股东的股权，从股权转让的外观上来看并没有直接侵害复星公司对标的公司（海之门）享有的优先购买权。

（以上图示较实际交易情况有大幅简化）

防范建议：

2.政府行为构成不可抗力的基本要求

通常来看，我们倾向于认为，并购过程中如主张政府原因系不可抗力至少应当满足：能够证明存在因行政主体行政行为责令取消或暂停合作项目、将合作项目予以事实冻结等情形。

3.风险防范建议

(1)在交易文件中对不可抗力予以明确的约定，以防在合同约定不明的情况下，相对方尝试以政府原因等不可抗力为由起诉或者拖延项目进程；

(2)在合作过程中，建议各方应当明确识别政府原因是否达到构成导致项目实质冻结，后续开发无法进行的地步。对于不构成不可抗力的政府原因或者行为，应当主动与相对方及时协商解决争议，以免诉累和拖延项目开发进展。

资产并购（土地并购）中的典型纠纷

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采用资产并购（土地并购）的方式进行房地产并购，争议主要是土地本身存在的问题。本文以一地数转与土地闲置问题为切入点，为诸位读者做简要介绍：

（一）一地数转纠纷

1.土地受让方均未办理变更登记的，优先保护合法占有土地的受让方

在最高院审结的(2015)民一终字第163号建设用地使用权纠纷案件中，金霞公司分别在1996年和2009年将涉案土地转让给交通局和科技公司。前述两次转让行为均未办理土地使用权变更登记，但交通局在签订转让协议后实际占有涉案土地并在涉案土地上建成了汽车站，汽车站已经投入运营多年。

案情简图如下：

1.并购方对于闲置土地的应对策略

作为并购方，对于土地闲置问题，主要是在交易前通过尽调及时发现闲置问题，并通过以下措施进行风险防范：

(1)要求相对方取得政府不认定为闲置土地或非因土地权利人自身原因造成闲置的确认函件，或者与政府签订土地出让合同补充协议或延期开工协议；

(2)要求相对方对土地闲置问题作出相应的陈述与保证，将部分交易款项的支付与土地闲置问题的解决（包括签订土地出让合同补充协议重新约定建设期、支付闲置费）挂钩并分期支付；

(3)就土地闲置问题针对性的约定违约责任，并确保并购方享有相应的合同解除权。

2.被并购方（又称“土地使用权人”）对于闲置土地的应对策略

实践中，虽然国土部门多通过行政手段方式收回土地使用权，但国土部门采取民事诉讼的方式要求解除土地出让合同的情况也并不少见，因此被并购方也应当予以重视，以防因为土地闲置问题导致违约、甚至失去土地资产的风险。

对于民事诉讼的应对，一般均由专业律师代理，限于篇幅在此我们不再展开。但是，一旦被并购方发现土地可能存在土地闲置问题，则应在律师介入前提前收集准备关于土地闲置问题的基础材料、证据，并在有必要时及时通过书面方式致函国土部门进行申诉抗辩。毕竟巧妇难为无米之炊，律师的工作开展也需要强有力的证据支持。具体风险防范建议如下：

(1)对于使用权人因为各种原因无法按期开工建设，我们建议使用权人应当以书面方式及时向政府部门提出延期开发申请或者交涉，尽可能获得政府部门的书面回复或者同意函；

(2)对于土地闲置问题发生过程中产生的书面证据，使用权人应当注意保管。（书面证据包括往来函件、政府会议纪要、土地交付文件、证明建设过程中受到干扰的证明文件、规划调整文件等）；

(3)在进入土地闲置问题认定及处理程序之后，应当注意主管部门的行政程序是否存在瑕疵，并尽早聘请专业律师代理企业行使陈述、申辩的权利。

03

房地产合作开发中的典型纠纷