在民间借贷中,出借人往往要求借款人提供房产抵押担保,为了确保抵押担保不过期,通常抵押担保合同上约定的抵押期间往往超过主债务履行期间。
当事人往往认为,抵押期间约定越长,行使抵押权的期间就越长,实际上,这是一种错误的认识,行使抵押权的期间与抵押期间没有直接的关系。
法律分析
抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有,而将该财产作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
抵押担保具有以下特点:
第一,抵押人可以是第三人,也可以是债务人自己。这与保证不同,在保证担保中,债务人自己不能作为担保人。
第二,抵押物是动产,也可以是不动产。这与质押不同,质物只能是动产。
第三,抵押人不转移抵押物的占有,抵押人可以继续占有、使用抵押物。这也与质押不同,质物必须转移于质权人占有。
第四,抵押担保以抵押权人(债权人)行使优先受偿权而实现。优先受偿权是抵押权的核心内容。
第五,抵押权的行使必须要以债务人不履行债务为前提。
《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第12条第2款规定,担保物权所担保的债权的时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的两年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。物权法第202条规定,抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。物权法第177条规定有下列情形之一的,担保物权消灭:主债权消灭;担保物权实现;债权人放弃担保物权;法律规定担保物权消灭的其他情形。物权法第178条担保法与本法的规定不一致的,适用本法。
从上述法条可以清楚看出,无论是担保法司法解释,还是物权法的规定,行使抵押权的期间以主债权的诉讼时效为基础,而与抵押期间没有任何关系。这里需要特别提醒的是:物权法第202条的关于行使抵押权期间的规定与担保法司法解释明显不一致,根据物权法第178条的规定,应适用物权法的相关的规定,即抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权,而不是在主债权诉讼时效结束后两年内行使抵押权。
因此,读者需注意要在主债权诉讼时效期间内行使抵押权。否则,人民法院对抵押权不予保护。
当然,主债权诉讼时效是个可变期间,而非绝对的两年,在具有中断、中止、延长事由的情况下,其可能延续若干年,只要诉讼时效没有届满或完成,抵押权人在主债权的诉讼时效内均可行使抵押权,而与当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,没有任何关系。
因此,别以为抵押期间越长越好。若主债务履行期间过短,而抵押担保的期间过长,在约定的抵押期间内,抵押权可能已不受人民法院保护了。
那么,主债权已过诉讼时效,抵押权是否消灭?抵押权人是否应配合抵押人办理抵押注销手续呢?目前业内存在很大争议,一种观点认为抵押权消灭、抵押权人应配合抵押人办理抵押注销手续,另一种观点却绝然相反,认为抵押权并不因此而消灭。
笔者对此不发表意见,但希望通过上述两种不同观点的民事判决,能够引起最高人民法院的注意,并能因此发布此类案件的指导案例,真正做到同案同判,以维护司法的公信力。但是不管以哪种方式为准,为了更好的保证债权的实现,最好在诉讼时效内实行抵押权。
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