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商品房预售有哪些霸王条款,霸王条款的表现形式是什么

发布时间:2022-08-23 11:50:54

阅读量:15217

    商品房预售有哪些霸王条款,霸王条款的表现形式是什么?如今,开发商和购房者在签署商品房买卖合同时,基本都是参照政府有关部门制作出来的商品房买卖合同范本。尽管示范文本很好地平衡了开发商和购房者的义务和权利,不过由于双方的专业知识、信息及地位不对等,且合同由开发商提供,应由双方协商确定.签订的合同中有很多对开发商有利的“霸王条款”,当发生纠纷时,购房者往往会发现某些条款对自己相当不利。因此,购房者在签署商品房买卖合同时,一定要仔细阅读合同中的每一个条款,特别要注意一些条款:

    一、最终解释权为发展商所有:“本广告内容并非开发商要约邀请,也不构成双方买卖合同的内容。”广告属于开发商。”类似的广告标语在一些房地产促销活动中屡见不鲜。依据法律规定,假如广告宣传材料中的承诺和描述具有以下特征,则不是邀请,往往是要约。1是承诺对发展规划范围内的房屋及相关设施进行说明,如房屋结构是混凝土的、住宅区的绿地、健身、电视购物设施等;2是房屋描述及承诺具体确定,如绿化率、单元配置等;3是解释和承诺对商品房销售合同的订立和房价的确定具有重大影响。因此,即使广告中的描述和承诺未包含在商品房买卖合同中,也应视为合同的内容。

    二、运用含混不清的描述误导订购人,在违背承诺时以多重语义为借口逃避责任:这种手法不光体现在广告误导订购人,也出现在预售合同中,如使用“进口”、“高级”、“与样板房同等品质”等表达方式来描述商厦的设备和材料。笔者曾看到一个预售合同纠纷。开发商表示在“住宅楼内安装两台高档进口电梯”的预画条款中,说明电梯的质量远高于中外合资的电梯。房屋交房时,预购者发现开发商安装的电梯不但价格比普通的低,品牌知名度也远不及寻常电梯。合同内容的确定应采用标准条款。有学者认为,如果对格式条款的理解存在争议,不应寻求共识,而应直接作出不利于格式条款提供方的解释。一、我国《合同法》第41条规定,对格式条款的解释发生争议的,应当按照通常的认知进行解释。格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于格式条款提供方的解释。格式条款与非格式条款不符的,采用非格式条款。

    三、认购书签定后押金不退:商品房买卖合同中的典型表述是:购房者在认购书签订时,需缴纳定金20000元(含诚意金)。本订阅表签署后,押金将不予退还。不可退还的押金违反了我国的法律,《担保法》第八十九条规定:当事人可以约定向对方支付保证金,作为债权的担保。债务人履行债务后,押金应当冲抵价款或收回,而非概不退款。开发商在签购书时,要求消费者支付大笔定金,这是强买强卖的陷阱。

    四、合同签订后十日内支付房价总价的30%:商品房买卖合同中的典型表述是:买方自签订之日起十日内分期支付房价总价的30%给卖方,签订本合同(包括定金)。该条款的规定不明确,因为房屋分期付款和首付的性质不同,根据《担保法》,保证金不得超过主合同标的物的20%。

    五、外墙面使用权不属于买受人:商品房买卖合同中的典型表述是:商品房所在建筑物的外墙使用权不属于买受人,买卖双方同意屋顶和外墙广告权,卖方投资建设的会所、休闲娱乐设施等经营性物业和设施均归卖方所有。《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》等条例规定,业主不得依法处分物业公用部分、公用设施设备的所有权或者使用权。业主享有;经业主、业主大会、物业管理公司同意后,按规定办理手续,所得款项主要用于补充专项维修资金,也可根据业主决定使用‘会议;已划入划拨面积的公共部分的产权归业主和房地产开发企业擅自单独出租或出售。屋顶、外墙等的使用权属于所有业主,开发商强行占有侵犯了消费者的权益。因此,业主在签订合同前一定要注意“墙体、顶层平台和裙房平台的所有权和使用权。买方应在合同中明确约定开发商将如何使用这些公共设施,并规定开发商将在合同中使用这些公共设施,在使用过程中,不影响小区业主的生活,包括视野和照明。

    六、按银行存款利率向买方支付违约金:商品房买卖合同中的典型表述是:按买方累计支付的银行存款利率向买方支付违约金。这显然是不公平的。法律规定,在没有违约金数额或赔偿数额计算方法的情况下,违约金或逾期赔偿的最低标准是“同地段同类房屋的出租标准”。但是,开发者提前为自己设计了一个很低的标准,以达到减轻责任的目的。

    七、150日内办理房屋产权证:商品房买卖合同中的典型表述是:出卖人应在商品交付使用后150日内办理产权登记,并把出卖人提供的资料报送财产登记机关备案。如不能在规定期限内拿到房产权属证明,出卖人承诺继续办理。

    商品房预售有哪些霸王条款,霸王条款的表现形式是什么?在产权登记过程中,开发商的义务是协助购买人办理土地用途变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。购房者未能在规定时间内办理产权证,往往是由于开发商未及时向产权登记机关提交所需资料所致,有的甚至延长到360天。《商品房销售管理办法》第34条规定:“房地产开发企业应当自商品房交付之日起60日内,提交办理房屋登记所需的资料。因此,购房人在签订合同时,应按照开发商向产权登记机关办理产权登记时所要求的相关资料提交时限,应当自商品房交付使用之日起60日内同意备案。


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