转自：法律图书馆

小区公共空间：我的地盘谁做主

物业公司在业主共有的公共空间进行经营活动，应当事先取得业主同意，收益归业主所有，其分配方式可以在物业服务合同里进行约定，也可以归并到公共维修基金中。

近日，有一条新闻报道引来不少人“拍砖”——某小区物业规定，业主如果不买车位，私家车就不能开进小区。于是有网友留言：业主买了房子，这块地皮就归全体业主所有，在自己的地盘上停车都不行？还有网友质疑小区物业有没有权利出售或者出租小区的车位。甚至有人翻出了陈年旧账：业主交的停车费都去哪儿了？另外还有小区外墙和电梯轿厢里的广告收入，这些不都应该分给业主吗？

业主与开发商、物业的矛盾由来已久，其中一个主要方面就是针对小区公共空间的权属与利益分配产生纠葛。本报记者日前梳理了相关问题并走访专家。

小区的空间都归业主所有吗

先看看物权法对小区公共空间是怎么规定的呢？其第73条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有”“建筑区划内的绿地，属于业主共有”“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。由此可见，小区内的道路、绿地、物业服务用房以及建筑物外墙、电梯、楼道、大堂、通道等属于业主共有部分，业主享有“共有和共同管理的权利”。因此，利用这些公共部位所产生的收益如停车费、广告费等就是公共收益，应该归全体业主所有。

但是值得注意的是，并非小区里所有的停车位都属于业主共有。远洋地产有限公司一位王姓物业经理向记者介绍，目前小区停车位主要分为三类，一是产权车位，二是人防车位，三是临停车位。其中前两类是在小区《建设工程规划许可证》中载明的，满足立项和规划要求。目前所有小区均按规定配建一定比例的停车位，如北京市规定每10户家庭配建停车位8个以上，部分区域一户配一车位。而西安市规定商品房配建停车位的标准是每100平方米0.8至1.3个。这两类车位一般位于地下，并未公摊到房屋面积中。第三类就是物权法第74条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，这类车位占用的面积公摊到了购房面积中，因此属于业主共有。

记者进一步查阅《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》发现，第6条对此也进行了解释：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第三款所称的车位。”由此可以认为，在小区内部道路边划设的停车位或在公共绿地上修建的植草砖停车位，应当属于全体业主所有。

如何才能分辨出一个车位是产权车位还是人防车位，抑或是临停车位呢？“从形式上看，产权车位和人防车位都位于地下，临停车位一般位于地面。从实质上说，产权车位可以买卖，能够办理产权证，人防车位和临停车位则不能，只能用于出租。”王经理告诉记者。

华北电力大学法政系教授甄增水则从法理上对此进行了解释：“不动产的原始产权始于建造。开发商作为最初的建设用地使用权人，对投资建设的全部房屋、设施都有原始所有权。当其将房屋及产权车位出售给业主后，所有权便发生转移，为业主个人所专有。如果开发商没有售出，则所有权仍为其保留。”

当记者问及人防车位的权属时，甄增水认为所有权、收益权应归开发商。“人民防空法对社会投资人防工程的所有权未作特别规定，只是笼统地说‘人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有’，基于出资决定产权的原理，应当认为人防车位所有权属于开发商，那种认为归全体业主或国家所有的观点是没有法律依据的。但由于人防车位是受公法管制的不动产，在战时要承担防空功能，随时可能被国家征用，因此各地政府目前均规定人防车位不能买卖，只能出租。”

经营收益如何使用

很多年前，央视主持人赵普起诉小区物业，要求公示电梯及楼宇外墙广告经营收益情况的案件曾经炒得沸沸扬扬。这么多年过去了，小区楼顶、外墙、电梯广告的收益归属问题得到解决了吗？王经理坦言：“大部分物业公司都会在每年年初对上一年度的经营收入、支出情况进行公示，包括停车费和广告费，目前这部分收入一般还是归物业支配，用于小区公共部位的维修、看车人的工资等，只有极少数小区分给了业主个人。”

记者从一家专做居民区广告的公司了解到，公司在电梯内放置静态框架广告牌，每年需要向物业公司支付1000至1200元/块的费用；画面可滚动的动态框架广告位每年每块费用在1500至1800元。电梯厅的广告版位价格相对较低，每年费用在700至800元/块。物业公司还会根据小区所处地段、档次、规模、居民状况等在此基础上议价。由此看来，一个稍具规模的小区，每年的广告费还是非常可观的。“一个5万平方米建筑面积的小区，光广告费每年可收入约5万元，地段、品质好的小区，一年赚十几二十万元肯定是有的。”王经理表示。

但事实上，小区公共空间能否投放广告，并不是物业说了算。《物业管理条例》第54条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但在现实生活中，很少有物业会挨家挨户征求业主的意见，加之各小区成立业主委员会的比例极低，业主的这项权利长期难以行使。

同理，在小区内部道路或绿地上设置停车位，也应当征求业主的意见。甄增水教授表示：“业主不同意设立车位的，可行使排除妨害请求权，请求其恢复原状，拆除车位的标界物。业主同意的，地上车位的所有权归业主，已收取的租金应根据不当得利返还法则返还给业主。”他同时强调，物业公司可以收取一定的机动车停放服务费，其本质是一种保管服务，这个费用应属于物业公司所有。

京师律师事务所房地产诉讼法律事务部主任刘松鸿同样认为：“无论开发商还是物业公司都无权擅自在小区公共空间设立停车位，他们事先应取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定，比如可约定租金所得用于弥补小区物业维修及管理等费用开支后，才能向相关主管部门申请设立和运营小区地面停车场。否则，将构成无权处分的侵权行为。但实际情况是，有些车位是合法设置的，而有些车位却是物业自己划线设置的。车位设置违法，收费行为自然也违法。”

维护业主权益要靠谁

记者在采访中了解到，停车费和广告费其实只是物业公司经营公共空间的一部分，其他形式还有多种多样：利用公共配套如活动场地、会所、游泳馆等经营收入；废品回收站租用场地费；推销活动进入小区所缴纳的费用；人防地下室、物业管理用房出租费用等。

面对物业公司占用公共空间的侵权行为，业主们更多的是无奈。“我只是一个普通业主，哪有能力改变现状”“小区业主这么多，总会有人出头”……记者采访时发现，在权益受到侵犯时，由于种种顾虑，不少业主选择了忍让。“法律不保护躺在权利上睡觉的人。业主权利都是写在纸面上的，归属都是清楚的，但业主不积极维护权利，不去使用或者制止别人来使用，结果造成外人获益。”甄增水表示。

要想解决公共收益问题，在业主们站出来维权的同时，还应发挥业主委员会的作用。首先必须成立业主委员会，通过执行业主大会的决议，对小区公共空间收益进行监督和管理。其次，还应赋予业主委员会权力，明确其职责。“业委会的任务应该是最大限度维护每个业主的利益和业主的共同利益。公共收益理想的分配方式是所有业主共同协商确立分配方案，公开、平等地分配这些利益。”刘松鸿认为，公共空间被侵占，业主们可以与物业公司协商，也可以通过政府、司法途径由公权力裁判让其离开和赔偿。

然而，物业公司也有自己的难言之隐。王经理向记者诉苦，现在物业公司管理成本、人工成本不断上涨，物业费收费标准却仍执行数年前的标准，所以当物业公司在财务方面出现亏损时，就会挪用部分公共收益来补充物业费的不足。此外，还有一部分公共收益用于补充小区专项维修资金，也有一些作为业主委员会、业主大会的活动经费。为了实现物业、业主的双赢，她建议公共收益问题应该在前期物业服务协议或者物业管理服务协议中进行明确。“好多小区没有成立业委会，物业公司自己去经营公共空间，把全部收益收归自己是不对的。但物业公司替业主去搞经营，也应该有一定的劳动报酬。”

甄增水则认为将公共收益划入公共维修基金是一种比较可行的办法：“将公共收益返还给每一户业主操作难度较大，还会产生较高的返还成本；而业主委员会不是法人，无法在银行开立账户。因此，将公共收益纳入政府监管的公共维修基金，是一种便捷、安全而又能保证取之于民、用之于民的办法。当然，政府也应当完善相关配套制度，让公共维修基金的提取和使用更方便、更能救急。”