商品房交付使用后的常见问题

　　1、逾期型交房纠纷。是指在双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。如果开发商已经逾期交房了，是否就一定承担违约责任呢?对此，开发商风险防控的重点：一是合理的财务安排;二是严格的施工进度;三是巧妙的合同条款设计。在合同条款设计上，一方面可以根据项目的整体开发计划和施工进度，分别制定不同区域的不同交房期限，避免项目内所有商品房的交房期限“一刀切”，将逾期交房违约责任的风险尽可能的予以分散化解。同时对于交房期限的选择，应当在综合考虑公司自身的财务安排与项目的施工进度计划以及相关可变因素的前提下，尽可能合理留出相对宽裕的时间，以确保在交房期限来临前确能完成项目内所有的施工，包括绿化、景观、现场清理等，同时应尽可能确保在交房来临之前，项目能够竣工验收合格，并取得《商品房交付使用通知书》。另一方面可以制定一些免责事由的条款，除地震、战争等这些不可抗力原因外，还可以另行约定其他的免责事由，如施工中遇到异常困难及重大技术问题时，开发商可以据实予以延期且无需承担违约责任等类似条款。

　　2、不符合交付条件型交房纠纷。这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。法定条件是法律法规的强制性规定，如《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件(竣工验收备案表、配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件、前期物业管理协议及其他文件)和《苏州市商品房交付使用通知书》，是住宅的还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。

　　商品房交付的法律意义

　　依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担;商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”即商品房交付意味着房屋毁损、灭失等方面的风险转移。在此注意，房屋的交付并不意味着所有权的转移。根据我国法律规定，不动产所有权的转移须到法定机关办理产权登记。

　　交房时开发商需要出具的材料有哪些

　　(1)《住宅质量保证书》中应当包括：

　　a、工程质量监督部门核验的质量等级;

　　b、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程：为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

　　c、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年;供热与供冷系统，保修期为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期为2年;

　　d、用户报修的单位答复和处理的时限。

　　(2)《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应包括以下内容：

　　a、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

　　b、结构类型;

　　c、装修、装饰注意事项;

　　d、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

　　e、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

　　f、门、窗类型，使用注意事项;

　　g、配电负荷;

　　h、承重墙、保留墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

　　i、其他应说明的问题。