房产转让合同属于无效合同的情形

　　1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

　　2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

　　3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

　　4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

　　5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。

　　6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

　　非法转让情形是什么

　　1、未依法登记取得房地产权证书的;

　　2、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　3、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中;

　　4、司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的;

　　5、依法收回土地使用权的;

　　6、法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。

　　房产转让合同必须注明哪些内容

　　房地产转让合同包括房地产的买卖合同、交换合同、抵债合同和赠与合同，这些合同应当载明下列主要内容：

　　一、转让当事人的姓名或者名称、住所;

　　二、房地产的座落地点、面积、四至范围;

　　三、土地所有权性质;

　　四、土地使用权获得方式和使用期限;

　　五、房地产的规划使用性质;

　　六、房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;

　　七、房地产转让的价格、支付方式和期限;

　　八、房地产交付日期;

　　九、违约责任;

　　十、争议的解决方式;

　　十一、转让当事人约定的其他事项。

　　房地产交换合同除符合前款规定外，应当载明交换的价格差额;房地产抵债合同除符合前款规定外，应当载明抵冲的债务及其金额。房地产赠与合同应当符合有关法律的规定，在房产转让的过程中，转让当事人也应该参照相关法律制定合同，只有这样，才能最大限度地维护自己的合法权益。