我国《土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此,购买到的房屋实则为小产权房,即城里人在乡下买房时,拿到的村里或是乡里的产权。小产权房实际上没有真正的产权,没有国家发的土地使用证和预售许可证,房管部门也不会给购房合同备案。
显然,在现行政策下,“小产权房”无疑属非法之列,在农村投资买房是不受法律保护的,一旦遇到拆迁、征地,损失都要自己承担。即使拥有房屋的合法使用权,翻建房屋也是不受法律保护的。所以购买房屋后想要对房子进行改造,也不受法律保护。
问题二,购买还是长期租凭?
仔细询问购买细节时,购买实为长期租赁,期限10年到70年不等。每个公司都有100到200个独立庭院,销售开发已形成了一定规模。同时,这些农家院都形成了小区,拥有统一的物业,更好地方便居住者。
问题三,租赁期限越长越好?
在租赁问题上,商家承诺租期足够长,不会影响使用,通常都在30到50年之间。而根据我国《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”消费者在签署合同时一定要看清租期,切莫认为租期越长越好。
不建议购买或承租农业生态别墅
实际上,早在2009年,北京市国土资源局就下令,要求各区县全部拆除违规农业生态园,停止占用耕地,并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅,对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。
目前市场上出售的农家院,大多租用农村集体土地,建有配套房。销售者声称“双方签订的是租地合同,不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定”。然而不少在售农家院的建筑面积都超出了规定。
律师表示,农业生态别墅是高房价背景下的产物,是小产权房的变种。这种变相的房地产开发易造成耕地流失,不符合法律法规,建议不要购买或承租。
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