合同是双方的合意,所以如果合同中对违约金的计算方式(包括起算日期、日利息、总数额等)已经做了约定,那么业主就可以按合同的约定要求违约金,追究发展商的违约责任。不过,如果没有约定就必须按照法律的规定来计算违约金。
计算违约金的起算日期分三种情况:
第一,商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
第二,若商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
第三,若标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
从该三种期限届满起计算违约金。法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。至于违约利息如何计算,18条也做了规定:按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即按房款总额的逾期贷款利率(每天万分之二点一,年利率为7。665%)计算违约金。
开发商拖延办理房产证,购房者可要求违约金也可解除合同并索赔。购房者索要违约金时,如果购房合同有相关约定则按照约定追究,如果没有就按照法律的规定来计算。购房者在购房时可要求开发商出示完整的售房手续,查验开发商是否足额缴纳土地出让金,要求开发商明确告知该房产有无抵押,这样可以避免开发商拖延办证。建议购房者在买房前最好请律师协助审查开发商的相关问题,避免发生纠纷。
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