根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规定范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。”

对于这条规定，可理解为，购买人符合以下三个方面情况者，该商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺就应视为要约：

第一，所宣传内容应是对规划区域内的房屋以及房屋所配套的设施方面的，如“红线内”的绿地、电梯、小区服务、电子对讲门以及小区“四至”等。

第二，所宣传的内容应是对开发的房屋的质量和结构以及功能等;如一户一梯，宽带网入户，纯净水入户等。

第三，所作宣传的内容应是对订立商品房买卖合同及对房屋价格有重大影响的。

内容只要具体明确，即使未订入商品房买房合同中，也应视为合同内容。如果开发商出卖的房屋及相关设施与广告宣传不符也应该承担违约责任。

如何应对商品房销售广告纠纷

为了更好的保护购房者的合法权益，购房者在购房时，对商品房销售广告中的内容有疑问时，一定要向开发商核实确定并将开发商的相关承诺载入商品房买卖合同，使其成为合同内容的一部分。如开发商拒绝，购房者亦应保留好开发商制作发布的广告宣传资料。这样的话，当开发商不能兑现广告宣传的相关内容时，购房者可以根据具体情况追究开发商的相应责任。

如遇到虚假广告，购房者也可以向房地产管理部门、工商行政机关进行投诉，由相关的职能部门对开发商做出相应的处罚。

目前，商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发的纠纷大量存在，商品房虚假广告成为消费者投诉的热点问题。对于不服售楼广告宣传违约吗这一问题，要视不同的情形来看是否违约。另外，购房者要知道如何应对商品房销售广告纠纷。不要以为广告就是广告，其实广告中涉及到很多购房者的权利义务。如果您有什么疑问，最好咨询一下律师。