近年来查处的重大受贿犯罪案件中价值高昂的房屋逐渐替代现金成为一种较为常见的贿赂物。为逃避房屋信息登记、领导干部个人财产及重大事项申报等刚性制度的监督制约，受贿人与行贿人往往达成合意，采取匿名登记、他人代持等方式收受房屋。“两高”　《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》　摒弃了民事法律普遍采用的房屋民事权属登记的认定标准，强调未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的，不影响受贿的认定，但未进一步明确此类案件刑事认定的思路及适用标准。实践中，司法人员容易受民事产权认定的民法思维影响，对房屋型受贿行为的犯罪形态、犯罪数额的认定往往产生理解偏差，有待结合典型个案，在罪刑法定原则的指引下，提炼科学的实质化认定思路与标准。

通常认为，受贿人收受了相关贿赂物的，即构成受贿犯罪的既遂。从民法角度来看，房屋系典型的不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房屋一旦作为贿赂物进入刑事法律关系，就自然而然脱离了民事法律的场域，转由刑法指引和调整。受贿犯罪客观上表现为收取财物，判断收取财物与否的标准应当是受贿人是否实际控制了贿赂物。以房屋为对象的受贿犯罪，受贿人实际使用了房屋固然是典型的完成形态的受贿犯罪；　受贿人出于逃避查处的考虑，不实际使用房屋，但是获取了房屋的钥匙、门禁卡等出入工具或凭证的，亦属于完成了受贿犯罪，同样属于控制使用房屋的情形。类似经验性质的判断标准提炼于相对物化的客观事物，较容易为司法人员所接受，实践中争议不大。在受贿人不实际接触房屋的场合，判断是否构罪则有不同认识。对此应当坚持综合全案证据情况判断受贿人是否实际控制房屋，而不局限于以物理形式的占有或者使用为认定标准：

行贿的房屋附带有贷款的情况，对受贿犯罪的犯罪形态是否产生实质性影响，司法实践中存在不同认识。有一种观点认为，鉴于房屋带有贷款，客观上存在行贿人不按期偿还贷款的可能，银行随时有权收回房屋，因此宜认定为犯罪未遂。客观评价，房屋有贷款的确会影响到房屋收受人对房屋的处置。但是，需要明确的是，房屋有无贷款并不影响对受贿犯罪形态的认定，仍然应当以受贿人实际控制房屋作为判断标准，受贿人收受了房屋即实现了控制，受贿犯罪行为即已经完成。房屋存在贷款，其背后系行贿人、房产公司及贷款银行之间的民事法律关系，而受贿人收受行贿人给予的附带有贷款的房屋，因其具有刑事违法性理应受到刑法的制裁，不能将性质完全不同的两个法律关系混为一谈。如果因为房屋附带贷款而延迟对犯罪既遂的时间结点判断，将不当拉长受贿犯罪未完成形态存续的时间。

我们认为，房屋有贷款既不影响对受贿犯罪形态的认定，也不影响对受贿数额的认定，应当以行贿人实际购买房屋的合同价作为受贿金额的认定标准。如果行贿人明确由受贿人承担还贷义务的，当然应当以行贿人为购买房屋而实际支付的对价作为受贿数额，受贿人自行承担的房贷不能认定为受贿数额。但是，如果行贿人明确由其承担还贷义务的，则应当以房屋合同价认定为受贿数额，行贿人偿还贷款的行为实际上就是代替受贿人承担了购房资金的压力与责任。无论是一次性全款支付房款还是以贷款方式偿还房款，其实质是行贿人选择使用不同的渠道筹措购房资金，以达到行贿目的。当然，考虑到受贿人收受的房屋在产权上存在不完整性，房屋的未来处置在理论上存在一定的市场风险，在具体裁量刑罚时可将房屋附带有未偿还贷款的情况予以酌情考虑，但不能以此为理由扣除未偿还的贷款金额而影响到对受贿犯罪行为及受贿数额的完整认定。

重点应关注如下几点情况：

作者： 曹坚 徐灵菱