1房屋买卖合同应当采用书面形式订立，仅有收条不足以证明房屋买卖合同成立

　　——法律规定房屋买卖合同应当采用书面形式签订，但当事人仅以口头约定买卖房屋同时出具房款收条，如果对买卖的标的和数量存在争议，且不能有效证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该合同尚未依法成立。

　　关键词：房屋买卖;口头形式;书面形式;缔约过失

　　规则详解：根据《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。当事人在房屋买卖过程中，未签订书面合同，只以口头方式约定房屋买卖的事实，同时出卖人向买受人出具收到房款收条，但买受人没有证据证明所购买的房屋面积、房屋总价款等合同主要内容，也无法证明其“已经履行房屋买卖合同的主要义务，且出卖人已经接受”的事实，根据《合同法》第十二条、最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(二)》第一条的规定，应当认定房屋买卖合同尚未成立。买受人可以根据缔约过失责任请求出卖人赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨的损失。

　　案例索引：(2014)梁法民初字第1215号，(2015)渝二中法民终字第1037号，见《人民司法·案例》2016.8，第53-55页。

　　2判断预约还是本约还是本约， 首先应看当事人有无关于签订本约的意思表示

　　——区分预约还是本约，应当首先看合同中是否包含将来另行签订本约的条款，如果有，则应认定为预约。

　　关键词：租赁合同;预约;本约

　　规则详解：某一合同中可能同时存在预约条款和本约条款，区分预约还是本约不能依据合同名称。当事人在合同中明确约定将来另行签订本约的，一般应直接认定为预约条款;当事人在合同中未明确约定的，则应审查合同的全部内容，若合同中已具备本约的全部主要条款，已没有必要签订本约即可履行的，应认定为本约;当事人既未在合同中明确约定，亦未具备本约合同全部主要内容的，则应当考察当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至履行行为等事实，若双方已开始履行本约的义务且互相接受的，一般应将其认定为本约，反之，则应认定为预约。

　　案例索引：(2012)鄂武汉中民商初字第00214号，(2013)鄂民二终字第00057号，见《人民司法·案例》2016.11，第57-62页。

　　3判断当事人是否应承担缔约过失责任应以当事人是否违反先合同义务为标准

　　——缔约过失责任的承担不以合同不成立或无效为前提，只要当事人故意或过失违反先合同义务，就可以要求其承担缔约过失责任。

　　关键词：房屋租赁;缔约过失责任;违约责任

　　规则详解：房屋租赁合同的出租方故意隐瞒房屋已抵押、被查封等事实与承租人签订《房屋租赁合同》，虽违反先合同义务，但并不违反法律的效力性规定，承租方未依法选择行使撤销权的，租赁合同成立并生效。在合同履行过程中，因出租方违反先合同义务并进一步导致合同无法继续履行而造成违约，出租方应承担违约责任。《房屋租赁合同》解除后，形成附合的装饰装修添附残值赔偿，应受合同相对性原则的约束，以承租人退还租赁房屋时的现实装饰装修添附残值价值赔偿承租人，无论该装饰装修是否为承租人出资添附。

　　案例索引：(2013)成民初字第37号，(2014)川民终字第555号，见《人民司法·案例》2015.10，第49-53页。

　　4商品房买卖合同作为借贷合同担保的无效

　　——当事人签订《借款合同》，同时签订《商品房买卖合同》作为担保《借款合同》履行的，《商品房买卖合同》无效。

　　关键词：商品房买卖;借款协议;流质契约

　　规则详解：当事人在签订《借款合同》时或者之前先签订《商品房买卖合同》，并逾期偿还借款的，双方履行《商品房买卖合同》，实质上是以《商品房买卖合同》作为《借款合同》的担保，在认定其性质与效力时，应当采用审慎的态度。从法律关系的角度，应结合各方面证据，查明当事人的真实意思表示;对于这一担保行为的担保物，从常理角度分析，应当是房屋本身而非合同债权;对于其效力，由于这一担保形式违反物权法及担保法关于禁止流质契约的规定而应归于无效。

　　案例索引：(2013)嘉善民初字第1137、1138、1139、1140、1141号，(2014)嘉善民再字第5、6、7、8、9号，(2015)浙嘉民再终字第2、3、4、5、6号，见《人民司法·案例》2016.11，第69-72页。

　　5住宅小区公共区域经营收益归全体业主所有

　　——住宅小区公共区域作为建筑物共有部分所有权，经营收益作为该所有权的衍生利益，属于全体业主共有。

　　关键词：公共区域;经营收益权;经营收益

　　规则详解：作为建筑物共有部分的住宅小区公共区域，其经营收益权及收益是该部分所有权的延伸内容及衍生利益，应属圈闭业主共有，物业服务公司无权擅自使用。物业服务公司未经住宅小区全体业主或者业主委员会同意，擅自将该部分收益用于物业服务支出的，应对该项费用支出属于擅自经营共有部分成本的合理支出或者补充专项维修资金承担举证责任，否则，物业服务公司应返还擅自经营共有部分所得的全部收益。

　　案例索引：(2014)大东民(二)初字第2392号，(2015)沈中民二终字第37号，(2016)沈中审民终再字第136号，见《人民司法·案例》2018.08，第35-38页。