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商品房预约合同有什么特征

发布时间:2021-05-08 10:15:55

阅读量:12189

  一、什么是商品房预约合同?

  “对未来订立一定内容契约之约定,称之为契约。”《墨西哥民法典》规定:人们可以用合同方式承担于将来订立一个合同的义务,缔结合同的允诺或者其他预备协议,可以是单方的或双方的。《秘鲁民法典》规定:通过将订立合同的协议,当事人使自己承担在将来订立一个确定性合同的义务。一般认为,预约合同包括意向书、允诺书、认购书、购买不动产的定金收据、原则协议、谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等。“预约,或称预备性契约,是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议”。“契约有预约与本约之分,两者异其性质及效力,预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务,不得迳依预订之本约内容请求履行,非不得就标的物及价金之范围先为拟定,作为将来订立本约之张本,但不能因此即认定买卖本约已成立”。


  二、商品房预约合同有什么特征?

  一般认为,预约合同应具备下列特征:“第一,预约合同是诺-成合同。诺-成合同不受要物约束,强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用的特征,对于预约尤其地明显和重要。第二,预约是谈判期间对未来事项的预先规划。第三,预约之标的是当事人为将来订立本约而谈判。第四,预约必须具备书面形式。第五,有效的预约应当是有约束力的法锁。”“一、预约亦是合同,达成合议属应有之义;二、当事人须有受协议约束的意思,否则意向性协议不能发生合同的效力;三、预约合同的内容应具有确定性。”对预约合同的内容应有哪些要求呢?一般认为,预约合同包括确定条款和不确定条款两部分组成,确定条款应当是双方已达成的具有本约效力的合同条款。不确定条款即处于未决状态的条款,即确认某些权利义务关系的条件尚未成熟,在存在事实和法律上的障碍时,当事人签订的权利义务不确定的合同条款。“预约为订立本约而存在,其详备程度总的来说不如本约,但仍应满足基本的确定性要求。换言之,预约应具备合乎法律行为的基本条件。”《法国民法典》规定:双方当事人就标的物及其价金相互同意时,买卖的预约即转化为买卖。若此种买卖预约之标的物为已将分块出售的地产时,则对该预约的承诺及本约,以支付部分价金并占有该动产而成立。订立本约的日期,即使是事后补订的,也应是交付第一部分价金之日。

  由此可见,一般买卖预约是对除标的物、价金以外的其他事项的合意;不动产买卖预约则要求更高的确定性,不仅标的物、价金、其他事项需要应予约定,而且要求有条件的占有该不动产并支付部分价金,旨在保护不动产交易安全,保护不特定多数买受人的合法权益。《秘鲁民法典》规定:订立合同的协议,应包含确定性合同的基本要素,选择性合同应包含确定性合同的全部要素和条件。《智利民法典》规定:订立合同的允诺预产生债务,则必须满足四项条件,即依书面造成,本约非法律上可宣告无效,允诺包含能确定本约订立的时间的条件或期限,允诺已对本约进行详细约定而仅缺乏使本约完成的物之让渡行为或法定形式。上述规定表明,许多国家法律对预约合同的确定性要求不尽相同,但规定均应包含将来订立本约的基本条件和基本内容。


  三、商品房预约合同和预售合同的区别

  1.商品房预售合同的性质商品房预售合同,是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性,则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同,是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别,而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货,否则即应承担违约责任。

  2.预售合同与预约合同的区别商品房交易预约合同是预约合同,而预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议,当事人双方只负有签订正式合同的义务,相当于商品房认购书。商品房预售合同是本合同,当事人之间负有的是履行合同约定的相互交付义务,不是约定将来订立本合同的义务。在民法典中,预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时房屋并不存在或尚未建成,所以带有“预售”的字样,但商品房预售合同绝不是预约合同,因为在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。

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