最高法院公报案例
未经审批抵押划拨土地上的自有房屋,并不必然导致抵押无效
裁判要旨
根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定,如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时,如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,不适用上述规定。
案情简介
一、2003年12月26日,槐荫工行与医药采购站签订《借款合同》,约定医药采购站向槐荫工行借款1380万元。医药集团公司提供连带责任保证。
二、2003年2月20日,医药采购站与槐荫工行签订《最高额抵押合同》,约定借款人医药采购站以自有的房产为2003年3月1日至2006年3月1日期间发生1200万元贷款余额范围内,设定抵押担保。该抵押房产所占用的土地使用为划拨性质。
三、2004年3月27日,槐荫工行与医药采购站签订《借款合同》,约定医药采购站向槐荫工行借款1200万元,用途为借新还旧;2004年4月30日,槐荫工行与医药采购站《借款合同》。约定医药采购站向槐荫工行借款3830万元,用途为借新还旧。同日,槐荫工行与医药公司签订保证合同,约定医药公司为上述贷款提供连带责任保证。
四、2005年7月23日,中国工商银行山东省分行与长城公司济南办事处签订《债权转让协议》,约定将包括上述三笔债权在内的债权转让给长城公司济南办事处并公告。
五、长城公司济南办事处于2006年4月26日向山东高院提起诉讼,请求判令:医药采购站还本付息,并对抵押物享有优先受偿权,医药集团公司在担保的范围内承担连带清偿责任。山东高院一审判决医药采购站还本付息,医药集团公司在担保的范围内承担连带清偿责任,但房屋抵押担保无效。
六、长城公司济南办事处不服,上诉至最高法院,最高法院二审改判房屋抵押担保有效。
败诉原因
本案中医药采购站败诉的原因在于其抵押的房屋为划拨土地上的自有房屋,不经审批即可抵押。根据“房随地走,地随房走”的原则,以地上房屋抵押的,所占用的土地使用权一并抵押;以土地使用权抵押的,其地上房屋一并抵押;二者未一并抵押的,视为一并抵押。而根据根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定,如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。从规定的字面意义并结合《物权法》第一百八十二条的规定,似乎可以得出案涉抵押无效的结论。但最高法院认为,最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条中规定的关于“一并抵押”的规定,应作目的性限缩解释解释,将其限缩在当事人约定一并抵押的情形,当事人未约定一并抵押的而是仅将自有房屋抵押的,并不导致抵押无效。故最高法院最终认定案涉抵押有效,医药采购站因此败诉。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:
1、根据《物权法》第一百八十二条的规定,不动产抵押采取“地随房走,房随地走”的原则,抵押房地中的任何一项,另一项都必须一并抵押。但在抵押人仅抵押其中一项时,另一项上成立的抵押权并非意定抵押权,而是法定抵押权。即抵押权的成立并非基于当事人设定抵押的意思表示,而是基于法律的直接规定。本案中医药采购站以其在划拨土地上的自有房屋抵押贷款,根据《物权法》第一百八十二条的规定,其所占有的划拨土地也一并抵押,该划拨土地的抵押即为法定抵押。最高法院通过目的性限缩的方式,将最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条中规定的关于“一并抵押”限缩在意定“一并抵押”的范围内,即鼓励额交易,促进了财货流通,也维护了商业诚信,诚值赞同。
2、根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定,以划拨的建设用地设定抵押,应当履行法定的审批手续,否则抵押无效。因此,债权人在接受建设用地使用权作为抵押物时,应当调查建设用地使用权取得的方式。如果为划拨用地的,应当要求抵押人履行审批手续。为确保抵押权人权益,可以在接受划拨用地抵押时,对抵押合同作如下设计:不论因为何种原因导致抵押物未获相关部门同意抵押,抵押人均应对抵押担保债权承担连带保证责任。
3、目的性限缩的解释学方式能够在案件中起到“化腐朽为神奇”的效果。目的性限缩是填补法律漏洞(隐藏漏洞)的一种重要方法,其适用的情形是某一法律明文规定了某一类案件适用该法律,但如果机械适用,则有可能发生与其立法目的相违背的法律后果,此时即应将该类案件排除在该法律的适用范围之外。其基本的操作方法是:(1)确定所适用法律的立法目的;(2)对比立法目的与案件事实之间的匹配度,并确定案件事实与法律条文的立法目的并不相同;(3)将案件排除在相关法律的适用之外。结合本案来看,本来根据《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定,“一并抵押”划拨土地及其房屋,抵押无效。但该条的立法目的是为了禁止当事人通过约定的方式一并抵押划拨土地及其地上房屋,故最高法院最终将法定的一并抵押排除在该条的适用之外。
相关法律规定
《物权法》
以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
《担保法》
第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。
《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》
三、国有企业以关键设备、成套设备、厂房设定抵押的效力问题,应依据法释〔2002〕14号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的法律效力问题的批复》办理。
国有企业以建筑物设定抵押的效力问题,应区分两种情况处理:如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效;如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的,即使未经有关主管部门批准,亦应认定抵押有效。
以下为最高法院在再审期间本院认为部分就此问题发表的意见:
本院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(以下简称《批复》)第三条规定“如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效”。该《批复》中所规定的“将该建筑物与土地一并设定抵押的”系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。当事人在订立合同时如果约定将建筑物与以划拨方式取得的国有土地使用权一并设定抵押的,则抵押人应对抵押国有土地使用权履行法定审批手续。本案当事人签订合同约定仅以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未涉及土地使用权一并抵押的情况,该事实与上述《批复》规定的情形不符,原审判决以该《批复》为依据认定本案《最高额抵押合同》无效不妥,本院予以纠正。
案件来源
中国长城资产管理有限公司济南办事处与山东济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷二审案[最高人民法院(2006)民二终字第153号,《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第1期,总第135期]。
延伸阅读
一、以划拨土地上房屋抵押而土地使用权抵押又未经审批的,抵押权效力不及于土地使用权
案例一:中国特别机遇(巴巴多斯)有限公司与六合汽车客运总公司等借款合同纠纷再审民事裁定书[最高人民法院(2014)民申字第67号]最高法院认为:“《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定,……。涉案土地为划拨土地,六合工行与客运公司只就自有房地产及其附着物签订抵押合同、办理房屋抵押登记,并未将土地使用权一并设定抵押,也未到主管部门办理审批手续。因此该项抵押不及于土地使用权。”
二、抵押划拨土地取得抵押权登记即视为完成抵押审批程序
案例二:齐齐哈尔第一汽车配件厂与胡迎春借款合同纠纷再审民事判决书[黑龙江省高级人民法院(2011)黑监民再字第55号]该院认为:“关于抗诉机关以最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》认定抵押合同无效问题。该批复第二条规定:‘企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准,否则应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时,履行了法定审批手续,并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效。’依照国土资发(2004)9号《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》‘以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押审批手续。’故抗诉机关据此批复认定抵押合同无效,根据不足。”
5003
律师解答 农村危房改造协议书需要写明甲乙双方的基本信息,需要改造房屋所在的详细地址,改造的建筑面积,约定好甲乙双方的责任与义务,最后甲乙双方盖章,签字即可。 农村危房改造协议书 甲方...
律师解答 根据《拆迁条例》的规定,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,评估确定被拆迁房屋的市场价格。其中的区位补偿价由地方政府定期公布、用途分为住宅用房与经营性用房等、建筑面积是确定补...
律师解答 银行房屋抵押贷款的利息可以按以下公式进行计算: 房产抵押贷款利息=贷款本金*贷款年利率*贷款期限。 通常银行采用的是年利率,但是银行在推出贷款时还针对短期贷款推出了月...
律师解答 签订拆迁补偿协议的注意事项有以下几点: 1.明确拆迁人与被拆迁人主体资格。签订拆迁安置补偿协议的第一项内容即是要明确拆迁人与被拆迁人的主体是谁。一份合法有效的协议首要内容就是...
律师解答 1、契税(买方支付)。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。一次购房90...