前言：

随着现代工作生活节奏的不断加快以及房价的持续上涨，越来越多的人选择租房生活。故各地房屋租赁市场亦日益火爆，但随之而来因租房而产生的纠纷也越来越多。那么，随着《民法典》时代的到来以及新的司法解释颁布，在房屋租赁纠纷中当抵押权与租赁权发生冲突时，谁的效力层级更高？新法规对实践又有怎样指引意义？

（一）对承租人

对承租人而言在一段房屋租赁关系中其核心利益系在租期内能够对租赁房屋进行持续的占有使用，且该占有使用不因外力而中断。这就要求承租人在租赁房屋时需要审查拟租赁房屋上是否已经设立了抵押，以及若当时未发现租赁房屋上有抵押，承租人需要如何操作才能防止其租赁受到未来可能出现的抵押权的影响。

具体而言，在签订租赁合同的当天，承租人需要到不动产登记中心查询一次不动产抵押登记情况，用来判断租赁房屋上是否设立抵押权。若签合同时未发现已设立抵押权的情况，则在签订租赁合同后的当天，最好就去占有租赁房屋，这一点非常重要，否则就可能出现签合同时没有抵押，但实际入住前又办理了抵押的情况。

（二）对抵押权人

对于抵押权人来说，在设立抵押权当天，需要实地查看抵押物的占有情况，特别是在抵押物为非抵押人自己占有的情况下，需要详细的核实该占有人是否为承租人以及租赁期限等信息。最好通过拍照、录像、抵押人现场介绍以及到物业了解相关情况的方式保留证据，以求最大限度的将抵押权设立当天抵押物最客观真实的占有情况反映出来，以备对未来可能出现的“承租人”进行有效抗辩。