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二手房买卖合同的12个法律要点

发布时间:2021-04-26 10:01:42

阅读量:20146


01
引言


二手房买卖合同纠纷案件产生的一部分原因是卖方提高房价拒绝履行原合同,或卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续,导致买方不能按期办理贷款手续,进而无法履行合同。


另一部分原因是买方在合同签订后履行完毕前,不再具备购房资格,或者贷款数额限制而没有能力继续履行合同,从而要求解除合同,返还定金或购房款等。还有部分是中介机构提供的合同文本主要条款约定不明确,忽视甚至可以回避应当明确的期限,比如首付款的支付时间、办理还款解押手续的时间、办理银行面签的时间等。由于期限时间不明确,导致房屋买卖合同不能顺利履行,引发买卖双方争议。






因为牵涉利益巨大,买卖双方矛盾激烈,无论是提高房屋价款继续履行合同,还是解除合同支付违约金,双方诉求预期较大,调解难度大,以调解方式结案的案件仅两成左右。因此,我们在进行二手房买卖交易时要注意以下要点。







02
法律要点

1、屋买卖合同不适用于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条关于不动产纠纷专属管辖的规定,按照民事诉讼法关于合同纠纷管辖的规定确定有管辖权的法院。(最高院(2018)最高法民申1175号)


2、房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续,而合同中并非对所有手续都约定完备,对于在合同中没有约定的手续,买卖双方大多通过中介机构或自行电话联系,因此案件审理中买卖双方大多提交录音、微信截屏等证据来证明交易过程,这类证据常需要司法鉴定。







3、共同居住的家庭成员,以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人,该行为对房屋所有人是否有效,须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此,人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有,对价支付情况,买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判断。






4、房屋中介机机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施,交易房屋是否为出卖人名下唯一住房,订阅合同当事人是否具有完全民事行为能力、是否有物权代理的情形、购买人是否具备购房资格等。若中介机构违反忠实的居间义务,严重损害委托人利益,给委托人造成损失的,应当根据其过错承担相应损害赔偿责任。







5、第三人口头购买夫妻一方名下房产,买受人不仅应证明口头合同成立并生效,还需证明无权处分情形,其构成善意取得。(北京二中院(2015)二中民终字第11634号)


6、夫妻一方擅自转让共有房屋,与第三人交易的过错疑点重重,且交易双方不能做出合理解释的,应认定为恶意串通。(北京二中院(2015)二中民终字第01000号)







7、在涉及学区房买卖合同案中,买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的,经审查申请人的请求权具有正当性,且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的,法院可以做出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定(北京海淀法院(2016)京0108民初16170号)







8、因受到房产新政策和违约行为共同作用,导致房屋卖合同无法履行,双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为,仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时,还需考虑房产新政等因素,基于公平原则认定违约金数额。(2011浙甬民二终字第692号)


9、买卖双方尚未签订书面购房合同,但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》(即“网签”),且已明确了合同的价款、房屋信息的,应当认定双方的买卖合同应成立。(2010)二中民终字第05439号)






10、法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。以口头形式订立合同时出具房款收条,如果对买卖标的的和数量存在争议,且不能有效证明“一方已经履行注意义务,对方接受的“,该合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失,但不能要求对方赔偿房价上涨损失。((2015)渝二中法民终字第1037号)







11、房屋差价损失是典型的机会成本损失,这种机会成本的损失的赔偿,实际上是无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方法,在一房二卖的情况下可适用收益法,将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格,以此作为出卖人违约收益,对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。(2013)二中民终字第06171号)


12、国家实行房产新政,当事人已预见到购房存在巨大商业风险,并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能做出自己的承诺。这种情形不属于情势变更 ,不能解除房屋买卖合同。(2010)浙甬民二终字第514号)



END
来自:仟律网

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