济南市
[登录] [注册] 律师入驻
  • 律师入驻

    手机浏览

    手机扫一扫,浏览更便捷

    或在手机浏览器中输入
    www.fadoudou.com

  • 微信扫一扫,随时问律师

    公众号

    微信扫一扫,随时问律师 微信扫一扫,随时问律师

    关注微信公众号
    随时问律师

  • 微信扫一扫,发现身边律师

    小程序

    微信扫一扫,发现身边律师 微信小程序找附近律师

    或搜索微信小程序
    找附近律师

专业的法律咨询与律师服务

您所在的位置:首页 >法律知识>学知识

8种情形下房屋租赁合同是无效的

发布时间:2021-03-31 09:27:22

阅读量:18793

生活中经常会遇到的一些房屋租赁问题,

该如何进行法律风险防范!

今天,从法律角度来看看

房屋租赁合同一般包括哪些内容?



《商品房屋租赁管理办法》第七条对此做了明确的规定:“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;
(三)租金和押金数额、支付方式;
(四)租赁用途和房屋使用要求;
(五)房屋和室内设施的安全性能;
(六)租赁期限;
(七)房屋维修责任;
(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
(九)争议解决办法和违约责任;
(十)其他约定。”其次,房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
而以下这8种情形,
房屋租赁合同无效!
你未必全知道!
房屋租赁合同无效的情形:
1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。
4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。
5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。
7、租赁期限超过二十年的,超过部分无效。
8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效,但出租人与承租人另有约定的除外。
▶▶疑问解答



一、占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定?
房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。对于房屋使用费的标准,应当参照合同约定的租金标准,同时还可以综合考虑如下因素:
(1)房屋是否具备正常使用条件,如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形;
(2)当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋,如合同虽然无效,但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为;
(3)对于合同无效双方各自过错程度。
二、当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理?
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定,承租人经出租人同意装饰装修的,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
出租人是否同意利用,不能仅根据出租人的口头表示,还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物,则应视为出租人同意利用;又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品,则应适当考虑通过折价方式处理。
承租人未经出租人同意进行装饰装修的,对于出租人同意利用的装饰装修物,可折价归于出租人所有;对于出租人不同意利用的,则应当由承租人自行承担损失。
三、出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件,如存在转租,是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼?
租赁合同被认定无效时,转租合同亦不能履行,为一并处理合同无效的法律后果,次承租人应当参加诉讼,不仅需要承担腾退房屋的义务,在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时,还应当承担配合评估的责任。
因此如果出租人并未起诉次承租人,则人民法院需就房屋房屋返还问题释明出租人,告知其可以追加次承租人为共同被告,以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要,直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
四、租赁合同无效,转租合同是否有效?
租赁合同与转租合同的效力应当分别审查,即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效,承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。
五、租赁合同无效,次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任?
出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销,次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的,该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系,因此不能在同一案件一并主张,次承租人应当就其主张另行起诉。
如果法院判决次承租人腾退房屋的,应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施,次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。
六、法院依职权认定房屋租赁合同无效,对合同无效的后果,包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理?
当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议,经审查认定租赁合同无效,法院应当释明当事人变更诉讼请求,尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理,经释明当事人坚持不变更的,应当判决确认租赁合同无效,并驳回当事人的全部诉讼请求,同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
七、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除,当事人要求返还房屋的,如何处理?
房屋经多次转租,当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷,经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除,该合同出租人要求返还房屋的,一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼,可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。
八、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定?
房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡,信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的,可以根据诚信原则,综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持,按照目前的司法实践,判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。
租赁房屋相关法律常识,我们来深入了解一波!

▶房屋使用期间的造成的租赁物损坏的,应当由谁承担维修义务?
《民法典》规定出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。第221条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。第222条承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。
《商品房屋租赁管理办法》第9条出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。第10条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
▶关于租赁房屋转租问题
原则!房屋转租应当取得出租人的同意,但转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限。《民法典》规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《解释》第15条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
例外!若承租人未取得出租人的同意,擅自将房屋转租的,出租人可以解除合同,但,出租人后续知道房屋被转租的,应当在6个月内提出异议,否则不能擅自解除合同。《解释》第第16条出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
▶租赁的房屋经过装修后,租赁期满或租赁合同解除、无效时,对于装修物如何处理?
1、租赁合同无效的,装修物处理如下:
《解释》第9条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
2、租赁合同期限届满或者解除时,装修物做如下处理:
《解释》第10条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。第11条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。第12条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。
3、承租人未取得出租人的同意装修的,装修物处理如下:
《解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
▶一房数租的,如何维权?
一房数租,也即是出租人在未告知承租人的情况下,将房屋多次出租给他人,《解释》第六条对于一房数租的问题作出了明确的规定,“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”
▶关于买卖不破租赁的问题
买卖不破租赁,《民法典》规定作出了明释:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”也即是,房屋在租赁期间,出租人若要将租赁房屋出售的,租赁合同仍对受让人继续有效,但还需注意以下例外情况:
1、承租人的优先购买权!
《民法典》规定出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。《解释》第21条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
2、买卖可破租赁的情形!
一般情况而言买卖不破租赁,但有以下情况的,买卖即可破租赁:
《解释》第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
▶租赁房屋有抵押,租还是不租?
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”
因此,若租赁房屋抵押在先,出租人仍有权将房屋出租,承租人也可租赁该房屋,但承租人应承担相应的法律风险,也即是后成立的租赁合同关系不得对抗成立在先的抵押合同,抵押权人实现抵押权时,此时租赁合同对于房屋新的受让人不具有约束力,也即是“买卖可破租赁”。此时,如果在订立租赁合同时出租人未告知承租人租赁房屋有抵押的,出租人应该承担损害赔偿责任;如果出租人已告知的,则由承租人自己承担。
▶房屋租赁后,出租人将房屋抵押的,承租人应该如何防范法律风险?
《民法典》规定规定:“抵押人将已经出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条对此也作了明确规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”
由此可知,租赁合同仅对抵押权的实现会造成一定的影响,但对于承租人而言,只要租赁合同成立在先,抵押在后,则抵押权的实现不会对承租人造成多大的影响,对于出租人而言,应当将房屋已经出租的事实告知抵押人,由抵押权人决定是否接受该租赁房屋的抵押,出租人未告知的,则应当对抵押权人因此而生产的损失承担责任。

现代社会,房屋租赁已是一个很普通的现象,随着人们的法律意识逐渐增强,对于房屋租赁需要注意的事项越来越多,希望法律风险的防范对于现在或将来的出租人、承租人能在房屋租赁中保驾护航。

来源:网络

来自:仟律网

2279

相关分类: 济南市推荐律师 房屋租赁合同无效 合同法规医疗事故鉴定医疗事故赔偿

发表评论

用户评论

精选问答

付了首付的房子怎样解除买卖合同

付了首付的房子怎样解除买卖合同?

律师解答 付了首付的房子解除买卖合同必须履行必要的催告、通知义务,没有履行的解约不成立;被解约方对解约有异议的应当提请法院或仲裁机构确认合同效力,草率解约将承担毁约责任。...

时间:2022-06-08 11:34

1135次阅读

还款协议需要公证吗

还款协议需要公证吗?

律师解答 还款协议不需要公证。签订还款协议的主体合法,具有相应的民事行为能力,协议内容符合法律规定,意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一经成立则具有法律效力。...

时间:2022-06-02 15:08

671次阅读

集体合同纠纷应如何处理

集体合同纠纷应怎么处理?

律师解答   (一)因集体协商发生争议处理   集体协商过程中发生争议,双方当事人协商解决,协商不成可由行政部门协调处理。当事人一方或双方可向劳动保障行政部门的协调处理机构提出协调处理的书面申...

时间:2022-06-01 16:29

628次阅读

借款合同履行地怎么写

借款合同履行地怎么写?

律师解答 借款合同履行地怎么写分两种情况:如果当事人双方有约定的,可以按照约定写履行地;如果没有约定,根据借款合同的本质,以接受货币一方所在地为合同履行地。...

时间:2022-06-01 16:27

944次阅读

适用继续履行时应注意哪些问题

适用继续履行时应注意什么问题?

律师解答 适用继续履行时应注意金钱债务无条件适用继续履行,非金钱债务有条件适用继续履行。继续履行也称强制实际履行,是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。...

时间:2022-05-31 16:39

637次阅读

李律师

李律师

婚姻家庭、交通事故…

咨询我

热门推荐

中国矿业大学学子未履行捐款承诺被告上法庭,最终被纳入 失信人员名单艺人违法要赔品牌多少钱最高法:合同约定管辖,一方以侵权责任为由起诉能否适用该管辖条款?疫情下,能否减租?能否退租?你所关心的法律问题详细解答...最高法裁判观点:合同中同时约定履约地和交货地的,如何确定管辖法院真细:以电子签名形式订立合同的证据效力认定案例:个人在担保合同的公司负责人处签字捺印,是否具有个人担保的意思表示?掉坑!女员工50岁后被终止合同,公司赔了16万,只因忽视她是女干部!最全整理!连带责任法律依据汇总(含《民法典》新规)明确了!最高院判例:借名买房规避限购政策的,合同应认定为无效!一槌定音:律师费是否属于违约方拒履行合同给守约方造成的实际损失?四类常见“阴阳合同”,你“踩雷”了吗《民法典》后,“违约金过高”的认定依据+方法+举证+调整原则|全梳理合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的,应当认定约定的签订地为合同签订地人民法院报案例:享有约定合同解除权但未在法定期限内行使的后果认定办完卡却遇商家店铺转让,怎么办?最高法:在合同上加盖“假章”能否认定并非当事人真实意思表示?(注意要点)女子相亲14次未果,能否要回近7万元的婚介服务费?货运车辆挂靠经营合同纠纷的审理思路和裁判要点(类案系列)货运车辆挂靠经营合同纠纷的审理思路和裁判要点(类案系列)最高法:被告仅提出“原告无证据证明其损失,不应赔偿”抗辩,法院能否调整违约金?上海一中院判例:疫情发生后,承租人拒付租金,出租人能否依约解除租赁合同并要求承租人承担违约责任最高法裁判观点:虽名为“定金”,但违约责任中并未约定适用定金罚则的,不属于定金担保最高院民一庭:法定代表人于醉酒之际,签订的合同是否有效?一槌定音!最高法:律师费是否属于违约方拒履行合同给守约方造成的实际损失?重要判决!最高法:限制当事人不得起诉的合同条款有效(请谨慎签署)​一方不履行和解协议,并在和解协议违约金诉讼中请求减少违约金的,不予支持首例“电梯加装”诉讼案:一楼不同意安装,四五六楼将其告上法庭,法院这样判最高法裁判观点:​诉讼请求为给付金钱的,不应简单地以诉讼请求指向金钱给付义务而认定争议标的即为给付货币最高法民一庭:应如何认定解除合同通知的效力?无固定期限劳动合同双倍工资支付期限,重庆高院VS甘肃高院,裁判不一无约定或约定不明时,合同如何处理的规定梳理双十一:不付尾款,定金能退吗?“定金”与“订金”有啥区别?一个案例你就懂了!最高法民二庭:关于四个公章实务问题的解答