根据《民法典》第180条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时第563条第1款第1项规定了不可抗力下合同法定解除的情况：因不可抗力致使不能实现合同目的。

根据上述描述，以及上海市司法局在疫情防控新闻发布会上的解释[1]和相关判决可以明确，本次新冠肺炎疫情以及因疫情引发的相关管控政策，毫无疑问属于不可抗力。

问题在于，疫情或管控政策是否导致“不能实现合同目的”？就一般的房屋租赁合同而言，对于承租人来说，使用房屋是权利也是合同目的，交付租金是义务；对于出租人来说，收取租金是权利也是合同目的，交付房屋是义务。据此分析，疫情或者相关的管控政策，并没有直接导致房屋不可用，而仅是承租人使用能力下降，而这只是正常的市场经营风险，因此疫情或管控政策虽属不可抗力，但不构成法定解除的条件。此外，疫情持续期间有限，并没有对整个合同履行期间造成影响，因此也不予支持法定解除。

上述观点，在（2021）沪02民终1208号案中[2]，二审法院予以充分阐述，“涉案合同期限为2019年8月15日至2022年8月14日，上诉人在2020年2月14日通知被上诉人解除合同的理由是新冠疫情的发生属于不可抗力，致使其不能实现合同目的。新冠肺炎疫情是人们无法预见、不可避免的客观存在，其性质可归属于法律上的不可抗力，但并非不可抗力必然导致租赁合同的解除，应当综合考虑疫情所带来的损失以及对剩余租期的影响、房屋的占有使用功能。新冠疫情防控措施对租赁合同的履行虽然产生了一定的影响，但并未达到房屋无法使用的程度，且该情形是暂时的，根据本市应急响应级别的调整，复工复产复市的通知及工作指南的时间节点，在可复工的规定范围以及常态化疫情防控措施下，该租赁合同可继续履行，上诉人仍可以实现合同目的”。

因此，承租人不得仅以疫情或管控政策为理由提前退租，如果提前退租，应承担违约责任。

纵使不能法定解除合同，很多承租人也不惜承担违约责任解除合同以避免进一步的损失，这也就引出了另一个问题：违约金额如何计算？

违约金首先应当按照合同约定履行，当然法院在审理时也有一定的裁量权，根据《民法典》第585条第2款，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。也就是说，司法上一直都是强调的以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质。同时第584条还规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失（“合理预见原则”）。

在笔者看来，提前退租所应承担的额外的支付义务（含违约金）。首先，不应超过剩余租期的租金之和，否则就违反了合理预见原则，承租人提前退租、降低损失的目的就达不到了；其次，应当包含实践中常用的退租的缓冲期的租金，实践中，双方一般会约定提前退租或收回房屋的缓冲期，一方面为承租人灵活经营提供空间，一方面也为出租人留出了合理的重新招租时间，不至于房屋过度空置，这个缓冲期的存在其实已经弥补了出租人的相应损失了；最后，总的支付金额应当控制在6个月租金以内，否则承租人的违约义务着实过高，关于这一点，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》也给出了建议：承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

对于承租人违约提前退租所应当承担的支付义务，笔者十分认同第（2020）沪0104民初18535号判决中法院的裁判方式[3]。本案涉案合同期限是2018年3月15日至2026年5月14日（共98个月），免租期2个月，租金6800元/月，提前退租违约金为剩余租金的一半。法院认为，被告于2020年4月16日通知原告搬离房屋，要求原告收房，之后房屋确处于长期空置状态。原告表示不同意解除合同，但原告作为出租人亦负有止损义务，在确定合同无法继续履行后，应在合理期限内及时采取合理措施防止房屋长期空置，故本院酌情判定被告支付租金至2020年6月15日，对扩大的租金损失，不予支持……本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，并考虑到被告对房屋进行一定装修的情况，本院酌情判决被告承担违约金为34000元（5个月租金）。也就是说，最终法院认为承租人要支付2个月的缓冲期+5个月的违约金，与北京高院的裁判标准不谋而合。

考虑到疫情给市场带来的巨大影响，2020年5月9日，八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业，鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失，明确推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。

租金减免的政策也获得了最高院的支持，2020年5月15日最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条指出，“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”

随后2020年2月17日，上海市高级人民法院发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》回答了商业用房承租人能否主张减免疫情期间租金的问题：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。

笔者搜集了上海法院的几个案例，发现基本都按照疫情期间租金少1/3~1/2不等的方式进行判决，列举如下：

以上是笔者对于疫情期间房屋租赁合同纠纷中产生的相关问题的小结，不难发现疫情突袭情况下司法实践上也难免有不足之处，比如：物业管理费减免问题上，（2020）沪02民终10763号明确不支持物业管理费，（2020）沪02民终10639号却支持了物业管理费；租金减免尺度不同（1/3和1/2之间其实也相差不少）等等。但总体来看，疫情期间，政府政策反应快，司法指导意见也跟得及时，且与政策思路基本保持一致，两者都充分践行了共担风险、共渡难关的精神，也遵循了合同履行的公平原则，有效稳定了商业房屋租赁市场的秩序。

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注释

1. 《上海司法局：疫情可认定为不可抗力，不宜由单方承担损失》，人民日报，2020.03.18，https://baijiahao.baidu.com/sid=1661484063505240145&wfr=spider&for=pc

2. 上海凯普汽车维修服务有限公司与上海兴仪钢管有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案，(2021)沪02民终1208号，2021.02.23。

3. 吴建善与何茜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，(2020)沪0104民初18535号，2021.01.18。