济南市
[登录] [注册] 律师入驻
  • 律师入驻

    手机浏览

    手机扫一扫,浏览更便捷

    或在手机浏览器中输入
    www.fadoudou.com

  • 微信扫一扫,随时问律师

    公众号

    微信扫一扫,随时问律师 微信扫一扫,随时问律师

    关注微信公众号
    随时问律师

  • 微信扫一扫,发现身边律师

    小程序

    微信扫一扫,发现身边律师 微信小程序找附近律师

    或搜索微信小程序
    找附近律师

专业的法律咨询与律师服务

您所在的位置:首页 >法律知识>学知识

重磅!法院明确:“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱(年1.8%),视为无效格式条款,按银行逾期贷款利息标准计算

发布时间:2021-02-26 16:37:30

阅读量:13082


一直以来,开发商与购房者签订的房屋买卖合同都属于格式条款合同,开发商为了降低“逾期交房、逾期办证”违约风险,在合同中明确表示违约责任固定为几千元或将违约金的比例调得极低。购房者主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的,人民法院一般应予支持,但是在违约金额上苦于“合同约定”难以支持购房者诉请,为了解决该问题,江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》明确“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱(年1.8%),视为无效格式条款,按银行逾期贷款利息标准计算”!


正文:

江西省高级人民法院
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引

为妥善处理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷案件,统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度,提高审判质量,根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定,结合审判经验和我省实际情况,制定本指引。
一 【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后,开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证,引发的购房人起诉开发商,要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的,购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的,不予支持,但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任,由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的,购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由,要求开发商承担逾期交房违约责任的,不予支持。
开发商通知购房人接收房屋,购房人有证据证明房屋有明显质量问题,影响到正常使用的,可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的,开发商应承担逾期交房的违约责任。
四【逾期交房违约金的调整
合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的,可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的,当事人请求调整的,可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理,无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算,而是按购房款固定比例计算的,应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的,认定的违约金数额远超该限额的,按认定的违约金数额确定。
五【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的,购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的,应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料,购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的,购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的,不予支持。
六【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时,购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的,应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的,可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的,当事人请求调整的,可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理,无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算,而是按购房款固定比例计算的,应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的,认定的违约金数额远超该限额的,按认定的违约金数额确定。
七【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的,存在下列情形的,可予以支持:
(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;
(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;
(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证,但行政命令系因开发商原因造成的除外;
(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证,或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的,应当及时通知购房人,以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的,应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的,应当就存在法定或约定的免责事由,且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的,应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的,违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩,在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的,不予支持。
九【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的,按照新规定处理。

所以法秩序统一的原理要注意运用,注意法律之间的协调。

来源:江西高院,住建法律整理


来自:仟律网

1758

相关分类: 济南市推荐律师 重磅!法院明确:视为无效格式条款按银行逾期贷款利 其它

发表评论

用户评论

精选问答

如何申请营业执照

如何申请营业执照?

律师解答   申请营业执照的步骤:   第一,根据《个体工商户登记程序规定》相关规定,申请营业执照需提交经营场所证明,如若本人没有门店,就需要找寻房屋进行租赁,与出租人签订租赁合同,复印...

时间:2022-06-09 13:50

1623次阅读

商标转让如何避免风险

商标转让怎么避免风险?

律师解答   商标转让避免风险要注意:   1、商标交易前要议定商标转让合同,在签署合同时一定要注意商标的名称、类别、商标号。   2、需要清晰约定转让价款和违约责任。   3、在转让...

时间:2022-06-09 13:49

1285次阅读

商业秘密保密期限有规定吗

商业秘密保密期限有规定吗?

律师解答   法律上对商业秘密的保密期限没有限制,只要商业秘密的四个基本特征没有消失,权利人可以将商业秘密一直保持下去。权利人也可以根据实际状况,为商业秘密规定适当的期限。   无论什么原因导...

时间:2022-06-09 11:44

645次阅读

保密专利申请审批流程是怎样的

保密专利申请审批流程是怎样的?

律师解答   对于保密专利申请审批的流程,需要根据保密的内容不同来确定:   1、内容涉及国防利益的:申请人向国防专利局进行申请——国防专利局给予审查意见,并作出授予国防专利权的决定——颁发国...

时间:2022-06-09 11:37

631次阅读

商标权人的义务有哪些

商标权人的义务有哪些?

律师解答   商标权主体又叫商标权人,是指依法享有商标权的自然人、法人或者其他组织,包括商标权的原始主体和继受主体。根据我国《商标法》规定,商标权主体包括依法成立的企业、事业单位、社会团体、个体工...

时间:2022-06-09 11:36

654次阅读

王刚律师

王刚律师

经济纠纷、债权债务、合同、侵权、房产、婚姻等、刑事辩护…

咨询我

热门推荐

一律师远赴云南磕头拜师,并称“任何时候都会听从师傅的”【关注】法律职业资格证书异地备案太麻烦?权威解答来了!《民法典》“可撤销的民事法律行为”的要点汇总+解读+参考案例“赘婿”能继承妻子家的财产吗?民法典中这样规定天下没有免费的午餐!免费法律咨询与收费咨询的区别你必须知道民法典中的100个细节知识!【必看】今年“3•15”,被曝光的产品有哪些?民法典首例!未经允许在聊天群公布个人信息犯法吗?夫妻离婚,作为“嫁妆”的车和百万汇款归谁?法院这样判!坚持15年3元一碗面的“拉面哥”商标被抢注,“假聪明,真违法”重磅!最高法院关于工伤案件的7个裁判观点(2020年度)明确了!这些案例属正当防卫!不捕不诉!男子捅了马蜂窝后离开,次日无辜路人被蛰死!谁该担责?法院判了!荒唐至极!夫妻拐骗奴役农村儿童,要求下跪请安伺候全家……法院判了!《民法典》施行后“合同无效”的法条要点一览忽视“首恶”追偿“大户”?证券监管发声“证券赔偿民事裁判”最高法裁判:同一律所两名律师分别代理原、被告是否违反法定程序?民法典:《离婚协议》中约定不明‘悔终生’的7个问题医生、律师等乘坐公共汽车时,就应当尽到高度注意义务吗?最高法裁判:同一律所两名律师分别代理原、被告是否违反法定程序?婚后,该如何保护自己的婚前财产?(婚姻财产管理实操手册,建议收藏!)颠覆性判决:替朋友接送孩子致其意外受伤,法院一审判七成责任二审改判无责最高法裁判:主张大额现金借款,证据不能达到“高度盖然性”,法院不予支持超全总结:民法典中的99个细节知识!人社部发声!延迟退休最新消息来了!70-80-90后退休年龄为......偷看同事工资单被开除冤不冤?法院判了!(二审判决)撤销监护权!未成年人司法保护典型民事案例人社部关于增加年休假天数、落实年休假制度的答复《民法典》施行后,认定合同无效的规定汇总​配偶一方能否以夫妻共同财产尚未析产为由排除执行?最高法:未经对方同意私自录音,符合3个条件就能用(附判决书)最高法案例+纪要观点:印章真实≠协议真实;印章不真实≠协议无效注意:两会即将召开!期间不当上访可能触犯这12个罪名(附两高一部意见全文)权威发布:十大高发诈骗!(普法)公安提示:合同、欠条,签字尽量用自己带的笔,否则可能血本无归!!!