【编者】律师在代理被告的诉讼纠纷案件中，并非一律的从原告所提供的证据以及案件的实体方面去处理，很多时候，即使是作为被告也有可能完胜原告，只不过需要综合的分析案件的诉求、当事人的心态甚至考虑法院的立场等多方面下手。而作为原告的代理律师，也应该步步为营，切忌过于自信，避免因小失大，借助2015年9月份处理的一个比较特殊的二手房买卖纠纷来分享笔者的经验。
【案情】2015年2月16日，买方李某（化名）与卖方张某（化名）签署了《房屋买卖合同》，合同约定的买卖标的为深圳市福田区彩田路某小区一号楼A601房（该房屋属于安居房性质—笔者注）。建筑面积为81.14平方米，转让价格为175万元。合同对于款项的支付约定：（1）为合同签署当日，李某支付90万用于代为偿还张某在福田区法院的执行款，付款时李某和张某共同到场。（2）张某交付房产证（红本过户）后，李某支付张某余款85万元。关于房屋的交付，双方约定为：（1）合同签订后，现房产证（绿本）即交给李某保存，该房产证需要办理红本以及过户手续时，张某应该予以配合，费用由李某承担。（2）该房产在合同签订后未转红本前，张某不得以任何原因再转让他人，如未经李某同意转让的，则张某应支付该房价的总价款作为违约金。（3）张某收到余款后将该房地产交付给李某，并履行房屋水电等过户手续。关于违约金方面双方约定：任何一方不履行合同致使合同目的不能实现的，守约方有权要求对方支付房款总价的5%的违约金。
【诉求】2015年7月21日，李某向福田区法院提起诉讼，要求：1、判决双方继续履行2015年2月16日签署的《房屋买卖合同》；2判决张某继续履行房屋买卖合同时，应按逾期160元/天，向李某支付迟延履行违约金。3、判决张某逾期履行房屋买卖合同超过180天时，涉案房产归李某所有，并过户登记至李某名下。4、判决张某承担李某因诉讼财产保全而支出的评估费用2000元。5、判决张某承担本案的诉讼保全费和受理费。2015年9月20日，李某增加诉讼请求，要求确认双方签署的《房屋买卖合同》合法有效。就此，李某提供了《房屋买卖合同》、转款凭证（即李某父亲代为支付的90万元—笔者注）、结案通知书（即张某在福田法院案件的执行结案—笔者注）、《取得安居房全部产权的批复》（即深圳市人民政府房改办于2015年6月17日批准张某将持有的安居房转为商品房）、评估发票等。
【和解】2015年9月24日，李某的父亲作为李某的代理人之一以及李某的律师参加了庭审，经过一轮谈判，当庭达成和解。内容是：1、双方继续履行合同。2、李某于2015年9月25日之前向法院提交解除涉案房产的查封申请。张某于2015年10月13日之前向深圳市不动产登记中心或深圳市人民政府住房制度改革办公室申请换取涉案房产的商品房房地产证书。3、张某在取得涉案房产商品房房地产证书之日起2个工作日内，与李某一起向深圳市不动产登记中心申请将涉案房产转移登记至李某名下。4、涉案房产过户至李某名下后2个工作日内，李某应向张某支付剩余的房款105万元（这里的105万是除了合同约定的余款85万外，还有20万是庭审谈判的结果，即李某额外获得补偿的部分—笔者注）。5、双方在履行上述条款事项过程中应缴纳的税费由李某承担。6、双方在履行上述条款的过程中，任何一方逾期履行自己义务的，每延期一日应按购房总价195万元的日万分之三向守约方支付违约金。案件的诉讼费、保全费均由李某自行承担。
【评析】看到上述和解结果，估计不少人会惊讶，本身是张某不利的地位，为何谈判和解出来的结果，却是张某不用承担任何违约责任还额外拿到李某补偿的20万元，甚至连诉讼费用都不用承担。实际上，这个案件的和解结果来之不易，不利的地方来之于：1、福田法院若干年前出过类似案件的判决是支持李某的大部分诉求的。2、从履行情况来看，张某确实违约。3、大环境方面，深圳在2015年多数二手房纠纷中，舆论多往卖方恶意违约、返价不卖的情况，弄得法院压力也很大。
这个案子当时当事人委托之日，当事人也是比较焦虑的，因为是被告，而且又存在诸多不利的情况。但实际上，看材料以及分析李某的诉求初衷、法院面临的难题后，实际上笔者反而比较乐观，而在庭审当日李某的父亲出庭让笔者更加有把握和解并让笔者的客户反败为胜，以下介绍一下笔者之所以乐观的原因：
一、应诉方案的制定分析
（一）心理攻坚战
A.李某诉求的分析
从李某的诉求来看，李某是要拿到涉案房产的所有权，而不是要拿到某个金额的违约金，而综合分析涉案房产如果转为商品房后，则市场价格应该在300多万，而李某目前的成本仅为175万元，所以，李某拿到房屋所有权的欲望远高于拿违约金。加上李某的父亲是代付前期90万元以及李某父亲出庭，因此，李某的父亲才是真正的有决定案件是否和解的人，而不是李某。那么意味着只要把李某的父亲心理防线攻破，案子实际上和解可能性很大，甚至还可以名正言顺的要求李某父亲支付补偿。攻破李某父亲的心理防线仅需帮李某父亲算一笔帐，而这种补偿实际上李某一样是获益而不是吃亏的，只不过如果补偿张某的话，也仅是比预期少获益了一些而已，因为涉案房产的市场价格高且继续在上涨。算完账后，接下来就是给李某的父亲分析一下对其不利的地方，主要有两点：1、涉案房产是“绿本”转“红本”，而目前张某拿到的批文仅有六个月的有效期，而从发出的批文日期起算，如果作为张某的一方将案件拖延，或者法院判决期限过长，很可能批文就失效，重新拿批文又只能依赖张某的申请以及张某单位将有关资料重新递交，何况诉讼的结果，本身不是当事人或者律师能完全把控的，与其面临一个不确定的结果，还不如和解来的明确；2、法院支持李某的诉求也是存在一定的难题，因为涉案房产目前属于安居房，如果法院支持李某的诉求，因为这本身属于限制出售的房产却因为法院的判决变为可交易的房产，显然对于法院来说，可能会造成不好的社会效果。因此，在和解过程中，笔者就前述情况跟李某父亲沟通后，李某父亲便接受了和解的建议，只不过另外补偿的金额是有个来回磋商的过程。
B.李某代理律师的分析
从李某的诉求结合本人的经验，显然，李某代理律师的收费更可能是半风险收费，一旦是半风险收费，意味着案件的结果在并没有对其客户造成不利的情况下，尽快结案对李某、李某的代理律师都好，因此，和解的过程中应该把李某代理律师的心理防线同时攻破，避免影响笔者进一步的推进和解的进程。
C.法院立场的分析
如上所述，受理法院虽然之前有出过类似有利于李某的判决，但是毕竟不是判例法国家，何况这种判决本身也是存在争议的，理由是安居房如果可以通过诉讼将其转化为可强制执行过户的房产，则意味着目前国内有关的法律以及政策将被法院的这种判决突破，甚至一些当事人可能会通过拟定一个诉讼来达到“绿本”性质的房屋可以名正言顺的交易的目的。显然，对于法院来说，如此的案件，如果是出于当事人的和解且该案件涉案的房产可以转为“商品房”的情况从而进行过户登记，那是最好不过了，因此，在法院主持调解过程中，作为张某的代理律师重点将上述法院支持李某的诉求可能造成的后果进行重点分析，从而让法院充分的支持双方的和解而避免进入实体的判决。
（二）实体对抗战
通过上述的分析，笔者对于和解的把握就非常大，且更有可能为客户争取额外的补偿。当然，做诉讼应该准备多套方案，接下来则是从对方证据以及实体方面来找突破口，这方面主要有：
1、证据方面。李某所提交的证据并不构成完整的证据链，理由是前期的90万元并非李某支付的，如果是李某父亲支付的，李某应该让李某父亲出具证人证言，即委托付款以及该款项的追偿权归属于李某，李某的父亲对此不再主张。
2、实体方面。涉案买卖合同基于交易标的的特殊性，实际上笔者认为，在交易标的未转化为商品房之前，涉案买卖合同应该是无效的。虽然说涉案房产已经有了房产性质改变的政府批文，但是没转化之前，该批文赋予张某的仅是一个期待权，而李某就此诉求要求登记过户，假设涉案房产的批文在审理过程中已经过期，那么对于法院来说，即使支持了李某的诉求，可能不具有实际的强制执行力，因为涉及了人身属性，且批文过期的情况，即使法院出具协助执行函给深圳不动产登记中心，基于审批的规定，深圳不动产登记中心可能不予许可涉案房产的转移登记。
3、程序方面。李某的父亲作为代理人的身份出庭，同时又代李某支付了涉案购房款的90万元，这种双重身份本身就是存在问题的。在庭审过程中，如笔者提出购房款的90万元非李某支付，因为银行流水方面可以明显看出。按照正常的情况，李某的父亲或者李某的代理律师肯定会让李某父亲证明该款项是李某父亲代李某支付的，然而，李某父亲的这种证实内容在法律上属于证人证言，而作为证人是不能参与案件的整个庭审，因为证人的身份与代理人的身份显然是冲突的。那么结果只能是证人证言无效，或者是李某的父亲取消代理人资格，但是此时难以回转，因为庭审本身已经开始了。而此时，李某的父亲可能会质疑李某的代理律师的执业水平，因为，这是很基本的程序问题，实际上李某的代理律师应该在庭前就考虑到的情况，却在庭审中给笔者打个措手不及，显然不应该。
当然，由于案件顺利按照方案之一进行了和解，上述实体的对抗战方案自然不需要用了。只不过借此提醒诉讼中的当事人或者代理律师，切忌掉以轻心。
【点评】上述案件虽然如期的和解，结果也算是各方共赢。但是，上述案件的和解过程中，虽然李某代理律师比笔者年长且执业年限远长于笔者，不过笔者认为李某的代理律师还是存在一定的疏漏。其疏漏在于和解的内容少了“要求张某何时交付房产的期限问题”。实际上房产买卖纠纷，过户不等于交付房屋。在笔者当事人看到和解内容时曾问笔者为何和解内容中没有约定张某交付房屋的期限，笔者跟当事人解释这是我方的权利，无需紧张。实际上在走出法院那一刻，笔者曾经跟团队的助理律师说过“不出三天，李某的代理律师一定会打电话给笔者，让笔者跟当事人做做工作”。果然第二天就打电话了，只不过此时期限多少，是否积极配合在于笔者客户个人的意愿。那么没有此项“交付”的约定内容，后果实际上很严重。理由是：如果张某不主动交付涉案房产，那么李某无法申请强制执行，因为法院的强制执行是根据法院生效文书的内容来确定的，法院依据和解事项所出具的调解书上并没有相应的内容，法院当然有权拒绝受理此方面的强制执行。而作为李某只能是再行向张某催告，催告不行的情况下再动用诉讼。然而，因为“一事不再理”的缘故，法院受不受理将是个大问号。而李某一旦面临这种尴尬的局面，最终面临大量解释工作的，只会是其代理律师。
【总结】不管是何种地位参与诉讼，案件的结果，不要过于依赖案件实体方面。很多时候，可以从多方面下手，甚至通过谈判即可将诉讼案件和解，从而取得对当事人相对有利的结果，而在案件未结案之前，作为代理律师也应该如履薄冰，切莫因一时的大意而带来诸多不利的后果。
（文章来源：陈桂平律师的博客）
