济南市
[登录] [注册] 律师入驻
  • 律师入驻

    手机浏览

    手机扫一扫,浏览更便捷

    或在手机浏览器中输入
    www.fadoudou.com

  • 微信扫一扫,随时问律师

    公众号

    微信扫一扫,随时问律师 微信扫一扫,随时问律师

    关注微信公众号
    随时问律师

  • 微信扫一扫,发现身边律师

    小程序

    微信扫一扫,发现身边律师 微信小程序找附近律师

    或搜索微信小程序
    找附近律师

专业的法律咨询与律师服务

您所在的位置:首页 >法律知识>学知识

商品房买卖中的认购、订购、预订等协议具有法律效力吗?

发布时间:2021-05-04 11:00:01

阅读量:16513

  


一、案情简介

  2004年11月,冠华公司与李楷签订了《山南组团商品房认购书》(以下简称认购书),认购书约定:李楷购置冠华公司开发建设的商品房一期工程中面积约为120平米的三室二厅一卫房屋;认购楼价为3000元/平米(包含水电、暖气、煤气开户费),地下室单价为1500元/平米;认购订金为10万元。李楷应当在接到冠华公司签约通知后5日内携本认购书及身份证到冠华公司指定的地点签署《商品房买卖合同》(预售),并交付购房款;买卖双方在未签署《商品房买卖合同》(预售)之前,以本认购书为准,在买卖双方签署正式的买卖合同后,本认购书自行失效,已付订金自动转为首期购房款的一部分;李楷接到冠华公司签约通知后,未按约定的期限签约,房屋不予保留,认购订金于10日内退还,并按照银行存款利率退还利息。

  2004年11月27日李楷向冠华公司支付了10万元,冠华公司开具了收款事由为“认购金”的收款收据,2009年12月李楷选定了具体房源。2015年涉诉房屋取得商品房现售备案证后,冠华公司未通知李楷签订正式商品房销售合同,也未通知其解除认购书、退还已支付的10万元,并将涉诉房屋以1309992元卖给了案外人朱林,与朱林签订了正式的商品房销售合同并办理了备案登记。为此,李楷向济南市历下区人民法院起诉请求:一、解除李楷与冠华公司签订的《山南组团商品房认购书》;二、冠华公司返还李楷预付款10万元及利息60266.7元(以10万元为基数,按银行同期五年期贷款利率5.65%计算,自2004年11月27日暂计算至2015年7月13日起诉之日);三、冠华公司赔偿李楷房屋差价损失942102元。

  二、法院判决

  济南市历下区人民法院经审理后判决:一、解除原告李楷与被告冠华公司签订的《山南组团商品房认购书》;二、被告冠华公司于判决生效之日起十日内返还原告李楷认购金10万元;三、被告冠华公司于判决生效之日起十日内支付原告李楷房屋差价损失266144.56元;四、驳回原告李楷要求被告冠华公司支付利息损失60266.7元的诉讼请求。

  关于利息和房屋差价损失,济南市历下区人民法院认为冠华公司以实际价款1309992元将涉诉房屋出售给朱林,涉诉房屋按认购协议计算的价格为3000元/平米×119.26平米=357780元,按此计算涉诉房屋的升值差价为1309992元-357780元=952212元,按李楷已付房款的配比的升值差价为100000元÷357780元×952212元=266144.56元,故冠华公司应赔偿李楷房屋升值差价损失266144.56元。对于李楷要求冠华公司以10万元为基数,按银行同期五年期贷款利率自2004年11月27日起支付利息损失60266.7元的诉讼请求,该利息损失与李楷主张的房屋升值差价损失均系损害赔偿性质,因李楷支付的10万元已作为购房款计算了升值差价损失,且该差价损失高于李楷的利息损失金额,故对于李楷的该项诉讼请求,本院不予支持。

  冠华公司不服一审判决,向济南市中级人民法院提出上诉。2017年2月6日,济南市中级人民法院判决维持原判。

  济南市中级人民法院认为,本案的争议焦点是李楷和冠华公司于2004年11月签订的认购书的性质及效力。

  本案中,冠华公司与李楷于2004年11月签订认购书,认购书中对李楷所要认购的房屋约定并不具体明确,此时冠华公司与李楷签订的认购书应系对购买涉案土地上的房屋达成意向性协议。2009年12月冠华公司组织选房,李楷选定了涉案房屋,双方签订的认购书即具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款方式,且双方当事人在认购书中亦明确约定需重新签订商品房买卖(预售)合同。因此,在2009年12月李楷选定具体房屋的情况下,双方签订的认购书性质为商品房预约合同,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。

  三、律师点评

  问:商品房买卖中的认购、订购、预订等协议具有法律效力吗?

  答:如果双方当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力,且意思表示真实,在平等自愿的原则下订立了认购、订购、预订等协议,并且协议不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,上述协议合法有效。

  根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

  预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。预约合同的目的虽然是订立商品房买卖合同,但预约合同也是独立的合同。当事人一方违反预约合同约定,不与对方签订商品房买卖合同或者无法按照预约的内容与对方签订商品房买卖合同的,应当向对方承担违约责任。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容包括:双方当事人的名称或者姓名和住所、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或者单价、付款时间、方式、交付使用条件和日期等。

  如果双方当事人在认购、订购、预订等协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应当认定为预约合同。

  作者:瑾瑞 刘镇方

  转自瑾瑞法律热点



来自:仟律网

2778

相关分类: 济南市推荐律师 商品房买卖中的认 刑事犯罪辩护取保候审刑事诉讼

发表评论

用户评论

精选问答

二手房买卖违约金的赔偿标准

二手房买卖违约金应该如何约定?

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。...

时间:2021-04-30 15:50

15061次阅读

房产过户给子女的流程

房产过户给子女应该如何办理?

1.双方(父母与子女)签订房产赠与书面合同,即赠与书; 2.双方携带原房屋权证、赠与合同,缴纳契税; 3.办理公证(缴纳公证费:放假的千分之一)。按照《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定...

时间:2021-04-30 14:17

15770次阅读

租的房子漏水的处理方式

租的房子漏水是谁的责任?

开发商的责任在保修期内,如果不是人为原因造成的漏水,开发商要承担全部责任。如果漏水不是物业造成的,但如果物业有疏于管理的情况,或是出现了问题后没有及时处理,导致损失扩大或出现了更严重的问题,那么物业要...

时间:2021-04-27 15:41

17763次阅读

逾期交房,逾期赔偿,法律咨询

逾期交房开发商怎么赔偿,承担哪些责任

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金...

时间:2021-04-27 14:00

344次阅读

物业管理费都包括哪些费用

物业管理费都包括哪些费用

物业管理费都包括哪些费用?物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等; 3、物业管理...

时间:2021-04-27 14:00

245次阅读

官凤霞律师

官凤霞律师

刑事辩护…

咨询我

热门推荐

商品房预售合同纠纷10大法律问题+裁判观点+应诉策略卖房变为了借房,房子归谁?高院案例:父母为子女婚后资助买房,除明确表示赠与外应视为借款房屋空置该不该交物业费?法院判了(含《民法典》新规)离婚后为成年继子女购房装修出资款的性质认定傻眼了!舅舅100多万元的房子被外甥30万元贱卖!法院这么判!最高法院:开发商破产后,购房户对不满足交房条件的房屋是否享有取回权?【律师普法】了解这些房产纠纷法律常识,买房不吃亏!购房者如何避免房产纠纷出现纠纷怎么维权?【实务指南】涉家庭房产纠纷六个典型案例|北京法院【实务】这些房产纠纷法律小常识!看清楚,别入坑!《民法典》规定“居住权”:你的房子可能要让别人住!法院发布:涉家庭房产纠纷六个典型案例房产纠纷诉讼要提供哪些证据?需注意哪些问题?律师:房产纠纷需要哪些证据?这里都列全了有哪些常见的房产纠纷最高法院房地产纠纷案件裁判规则指引案件速递|你买的房子究竟有多大房产纠纷诉讼要提供哪些证据?需注意哪些问题?发生房产纠纷需要哪些证据?这里都列全了处理房产纠纷的6个原则,记得收藏!婚恋中房产纠纷常见10大问题法律贴士|最高法:房地产纠纷案件37条裁判规则处理房产纠纷的6个原则,记得收藏!房产纠纷问答|3个典型家庭房产纠纷案例新!高院发布:“逾期交房、办证违约”9条审判指引最高法裁决:开发商破产后,购房者对所购房屋是否享有所有权70年住宅土地使用权到期续期,按房价1/3收费?!《民法典》是这样规定的......法官说法:合法购买的商品房因开发商原因被查封了,该如何补救?父母状告“啃老”儿子儿媳偿还购房按揭款,法院这么判!最高法观点:将房屋登记未成年子女名下,是否属于家庭共有财产的判定最高法裁决:离婚约定房产归一方所有但未过户,不能排除法院根据房产登记权属的执行2020年这四种宅基地不能确权,无法进行不动产登记房子登记在子女名下的4大好处及5大风险民法典创设“居住权”,设定“居住权”的房子再无流通价值?