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信用社购买争议门市房的行为能否对抗建筑公司的建设工程款优先受偿权?

发布时间:2021-05-04 10:30:01

阅读量:18949


  【裁判摘要】

  《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”对于本条所称“消费者”,应为消费者权益保护法所规定的消费者,应为自然人,不能为法人或其他组织。其购房系为生活消费需要而并非经营。

  中华人民共和国最高人民法院

  民 事 裁 定 书

  (2016)最高法民监25号

  申诉人(原审第三人、上诉人)∶曹县建筑工程承包总公司。住所地:山东省菏泽市曹县诸城路中段路南。

  法定代表人:任同华,该公司经理。

  被申诉人(原审被告、二审上诉人)∶曹县昊龙房地产开发有限公司。住所地:山东省菏泽市曹县中兴路***号。

  法定代表人:张贵林,该公司执行董事。

  被申诉人(原审原告、被上诉人)∶曹县农村信用合作联社。住所地:山东省菏泽市曹县青岛路中段。

  法定代表人:吴龙祥,该社理事长。

  申诉人曹县建筑工程承包总公司(以下简称建筑公司)为与被申诉人曹县农村信用合作联社(以下简称信用社)、曹县昊龙房地产开发有限公司(以下简称昊龙公司)商品房预售合同纠纷一案,不服山东省高级人民法院(2009)鲁民再终字第3号民事判决,向本院申诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。

  原审法院查明,2003年11月20日,曹县农村信用社联合社下发曹信联发(2003)95号批复同意曹县城关农村信用社(以下简称城关信用社)购买营业楼。同年12月1日,城关信用社与昊龙公司签订商品房买卖合同一份,合同约定:出卖人为昊龙公司,委托代理人陈某,买受人为城关信用社,城关信用社购买的商品房为第一幢,用途为商住,属主体框架结构,层高为4-6层,建筑层数地上4-6层,该商品房建筑面积约1100平方米;商品房总价款195万元,付款方式为买受人在交付使用时一次性付清,出卖人应当在2004年10月1日前将商品房交付买受人使用。合同订立后,城关信用社于2005年9月30日向昊龙公司交付购房款27.3万元,昊龙公司的代理人陈某向城关信用社出具了收据,收据签有昊龙公司公章。城关信用社为证明已付购房款,另提交2006年2月20日167.7万元收据一份及抵付房款清单一份,载明“今收到信用社购房款壹佰陆拾柒万柒仟元整”,“其中以刘树检等32人贷款本息1670190元抵付清单附后”,抵付房款清单列明了刘树检等32人在城关信用社处借款详细情况。收款收据由城关信用社工作人员周艳君书写,收据签有昊龙公司公章,昊龙公司认可当时借款是由陈某和周艳君经办,当时口头说是用此款抵付购房款,该款项借出后全部用于了房地产开发。2006年3月19日,城关信用社以要求法院确认其与昊龙公司于2003年12月1日所签商品房买卖合同有效、要求昊龙公司立即交付所售房屋并办理房产登记手续为由诉至原审法院。

  原一审期间,山东省菏泽市中级人民法院于2006年3月22日作出(2006)菏民三初字第11号民事裁定,裁定查封昊龙公司位于曹县中兴路与诸城路交叉路口西北的房地产一宗。同年3月28日,原审法院查封财产清单上显示查封的房屋是位于“曹县中兴路西诸城路北的拐角处1-6层拐角,1-4层拐角北”。2006年7月17日,原审法院在庭审后组织城关信用社与昊龙公司双方到庭询问时,关于双方于2003年12月1日所订合同约定的购买房屋具体位置、面积情况,城关信用社主张位于曹县中兴路与诸城路交叉路口西北角拐角楼拐角处1到6层,北临l到4层(6层楼的北临),总面积在1070平方米左右,北临2、3、4层属于住宅楼各一栋。对城关信用社的上述主张,昊龙公司代理人吴保利及代表昊龙公司签订合同的代理人陈某均无异议。在该询问笔录中,昊龙公司认可已收到合同约定的购房款195万元,其同意继续履行与城关信用社签订的商品房买卖合同,但认为合同约定的房屋面积没有实际丈量,应以实际面积为准。昊龙公司认为房产登记手续应由城关信用社办理,昊龙公司可给予协助,城关信用社亦予以认可。

  原(2006)菏民三初字第11号一审判决发生法律效力后,城关信用社于2006年8月25日向山东省菏泽市中级人民法院申请执行,该院于同年12月29日依法立案执行。该院于2007年1月9日作出(2006)菏执字第89-1号民事裁定书,裁定将昊龙公司所有的位于原××劳动大厦(××路与××路交口西北拐角处)昊龙商住楼临街第一幢拐角1至6层及北临第2、3、4层住宅各一栋的房屋登记手续办理到城关信用社名下。同日,菏泽市中级人民法院向曹县房地产管理局送达了协助执行通知书。同年9月24日,该院出具一份说明,内容为:本院(2006)菏民三初字第11号民事判决书第二项中“昊龙商住楼临街第一幢拐角1至6层及北临第2、3、4层住宅各一栋”的内容理解为:“拐角1至6层”中的1层与“第2、3、4层住宅各一栋”下的1层属于一个整体,系本案执行标的范围内的财产,应当予以确权。根据该说明,曹县房地产管理局于同年7月21日将案争房产登记手续办理到城关信用社名下,房屋所有权证号为曹房权证曹城字第××号,该房屋所有权证显示:拐角1-6层(含北临楼房1层大厅)及北临第2、3、4层住宅各一栋建筑面积共计973.4平方米。2007年9月26日,山东省菏泽市中级人民法院作出(2007)菏执字第89-3号民事裁定书,裁定本案执行终结。同年11月19日,该院又作出(2006)菏执字第89-3协助执行通知书,认定山东省菏泽市中级人民法院2007年9月24日作出的(2006)菏执字第89号说明不能作为执行依据,经院长批准,决定撤销该说明。曹县房地产管理局依据该协助执行通知书于2008年1月2日作出(2008)曹房行字第1号《关于注销曹房权字第××号房屋所有权证的决定》,注销了该房产证。  

  另查明,2004年9月1日,昊龙公司与建筑公司就昊龙商住楼签订一份建筑安装工程承包合同,合同约定:工程期限为270天,自2004年9月1日开工至2005年5月1日竣工验收;工程质量要求达到合格。2005年l2月份,昊龙商住楼工程基本完工,同年12月21日,昊龙公司与建筑公司双方经最后核算,总工程价款为317万元。同年12月22日,昊龙公司与建筑公司签订一份协议书,协议约定:(1)建筑公司代收购房户的购房款59.7万元作为已领到的工程款;(2)昊龙公司将昊龙商住楼面朝南的门面房5间,三楼住宅房两套,共作价127万元抵偿给建筑公司作为工程款;(3)昊龙公司还欠建筑公司工程款130.3万元,该款于本协议签订之日起三个月付清。2006年3月23日,昊龙商住楼工程全部完工,就昊龙公司尚欠建筑公司130.3万元的工程款,双方又签订一份协议书,协议约定:昊龙公司将商住楼东头拐角处框架部分(主体4层,局部6层)约900平方米,作价182万元作为工程款抵偿给建筑公司,超出的51.7万元建筑公司退补给昊龙公司;昊龙公司补给建筑公司3万元,由建筑公司负责修建下水道、门前5米花砖、院内地面硬化、储藏间,该协议经公证后,建筑公司将工程全部交付使用,昊龙公司为建筑公司办理房产证后由建筑公司将超出部分48.7万元一次性付清。签订协议当日,双方到菏泽市公证处办理了公证,公证书号为(2006)菏证经字第274号。

  2007年6月29日,建筑公司以要求昊龙公司将山东省菏泽市中级人民法院(2006)菏民三初字第11号民事判决书执行后余的门面房3间、含卫生间1间、楼梯间1间共约168平方米作价30万元抵偿其工程款为由起诉至曹县人民法院,同年7月4日,曹县人民法院作出(2007)曹民二初字第152号民事调解书,内容为:(1)昊龙公司将位于原××劳动大厦(××路与××路交口西北角)××商住楼××拐角北××层从北向南门朝东3间门面房(附带卫生间1间)自愿抵偿给建筑公司;(2)该3间门面房经双方协商,确定抵偿价格为30万元;(3)本协议签字之日,双方交付该3间房屋;(4)该3间房屋由建筑公司办理房产证,昊龙公司予以协助。该调解书生效后,同年11月12日,城关信用社以该调解书内容违法、侵犯其合法权益为由向曹县人民法院申请再审。曹县人民法院于同年12月28日作出(2007)曹民再初字第13号民事裁定,对该调解书予以再审。2008年2月20日,曹县人民法院又裁定对该案中止诉讼。

  还查明,2005年12月30日,中国银行监督管理委员会山东监管局作出银监鲁准(2005)465号关于同意曹县农村信用合作联社开业的批复,核准该社为股份合作制法人机构,为一级法人,该联社开业的同时,曹县农村信用合作社联合社及所辖农村信用合作社自行终止,其债权债务转为该联社的债权债务。合作社根据该批复文件,于2006年2月7日申请开业,2007年5月7日由曹县工商局核准登记。山东省菏泽市中级人民法院再审庭审时,申请再审人曹县城关农村信用社变更主体为曹县农村信用联社参加诉讼。

  山东省高级人民在二审中还查明以下事实,在该院于第一次开庭后,上诉人建筑公司递交调取证据申请书一份,其中主要内容为曹县农村信用社原审中拒绝提供刘树检等32人贷款手续,该32笔贷款是否真实存在请求予以调查。另上诉人建筑公司递交证人出庭作证申请书一份,申请传陈某出庭作证,以查明32人的贷款情况。后该院第二次开庭时,信用社提供刘树检等32人的贷款手续并由该院传唤证人陈某出庭作证。关于刘树检等32人贷款问题,上诉人建筑公司质证认为,对32人贷款的合法性提出异议,该自然人是否存在不清楚,认为信用社提供的32人贷款凭证不具有合法性。上诉人昊龙公司质证称32份合同不具有真实性,也与本案无关联性。从合同仅能证明32人曾与被上诉人签订贷款合同,但不能证明贷款已实际发放。被上诉人信用社认为,上诉人主动向法院调取证据,在调取证据后又认为与本案无关,属故意拖延诉讼时间,32份合同均可以证明经办人和实际操控人陈某将上述款项贷出,用于房地产开发。经审查,该院对刘树检等32人的贷款行为的真实性予以确认。经上诉人建筑公司申请,该院传唤陈某出庭接受质询,陈某称,其只是昊龙公司的职员,并不属公司的实际管理人员。该32人的贷款在贷出后,用于自己建设的南关福利楼中。对此,上诉人建筑公司认为,刘树检等32人的贷款与昊龙公司没有关系,不能证明信用社已经支付昊龙公司购房款的事实。上诉人昊龙公司同意建筑公司的意见。被上诉人信用社提供昊龙公司工商登记证据并认为,陈某是公司两位股东之一,担任监事,并且对外签订合同授权代理人和经办人,在原审调查笔录中签字属职务行为。陈某是昊龙公司股东,且与建筑公司有利害关系,其证言与原审所陈述矛盾,属虚假证言,不能作为证明事实的依据。

  原一审判决【(2006)菏民三初字第11号】判决:1、原告信用社、被告昊龙公司于2003年12月1日所签商品房预售合同有效;2、被告于判决生效后十日内将位于原××劳动大厦(××路与××路交口西北拐角处)昊龙商住楼临街第一幢拐角1至6层及北临第2、3、4层住宅各一栋(面积约1070平方米,以实际丈量为准)交付原告,房产登记手续由原告办理,被告给予协助。

  信用社申请再审称,原审判决主文在表述上述涉案房产位置及具体数量、面积时,表达为“昊龙商住楼临街第一幢拐角1至6层及北临第2、3、4层住宅各一栋(面积约1070平方米,以实际丈量为准)交付原告”,由于该判决书对1到6层中的1层没有表述为与北临的住宅楼下的1层是同一门市大厅,导致产生不同理解,即案涉房产是否含有北临第2、3、4层住宅楼下的1层门市大厅表述不清,致使生效判决难以执行,申请再审人的财产权利无法实现。请求法院依法再审,将判决主文表述明确、具体。

  菏泽市中级人民法院再审认为,信用社购买房屋的目的是将该楼房拐角处6层和北临4层中全部的第1层作为营业大厅使用,根据申请再审人的购房要求,被申请人昊龙公司在实际建设中改变了设计结构,即除去原1层中设计的隔壁墙,使拐角处1至6层部分的1层与北2、3、4住宅下的1层为南北相通的大厅。昊龙公司与再审第三人建筑公司于2006年3月23日签订的以房屋抵付工程款的协议虽然有效,但是抵债财产已经出售给信用社,该抵债协议无法履行。判决:l、维持本院(2006)菏民三初字第11号民事判决第一项及案件受理费、诉讼保全费负担部分,即“原、被告于2003年12月1日所签商品房预售合同有效”、“案件受理费19760元,诉讼保全费l0270元,均由被告负担。”;2、变更本院(2006)菏民三初字第11号民事判决第二项为:被申请人曹县昊龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于原××劳动大厦(××路与××路交口西北拐角处)昊龙商住楼临街第一幢拐角l至6层(包括北临4层部分的第1层3间)和北临4层部分的2、3、4层住宅各一栋(面积约1070平方米,以实际丈量为准)交付申请再审人曹县农村信用合作联社。房产登记手续由申请再审人曹县农村信用合作联社办理,被申请人曹县昊龙房地产开发有限公司给予协助;3、驳回再审第三人曹县建筑工程承包总公司要求被申请人曹县昊龙房地产开发有限公司将其开发的“昊龙商住楼”东头拐角处框架部分(主体4层、局部6层)给其办理好房屋所有权证交付给再审第三人,用以抵偿被申请人欠其130.3万元建筑工程款的诉讼请求。

  昊龙公司不服该判决上诉,山东省高级人民法院经过审理判决:驳回上诉,维持原判。

  建筑公司向本院申诉称:原审认定商品房买卖包括北邻门市房,证据不足。昊龙公司与信用社所欠购房合同中,没有具体位置,没有平方数,主体结构是涂改的,涂改处没有加盖公章。且双方签约时楼盘还没有开工建设,签订合同的唯一依据是平面图,在该一层平面图中,清楚的显示拐角和北边的门市房有墙相隔,足以证明商品房买卖合同中约定的房屋不包括北邻门市房。原审认定信用社以32人贷款本息1670190元抵付其应付给昊龙公司购房款,认定事实错误。在山东省高级人民法院开庭时申诉人建筑公司复印了32人的姓名与身份证号,经核实,20多人的信息是假的,到了2010年,建筑公司副经理李清云写了检举信给曹县公安局经侦大队,检举曹县农村信用联社原城关社副主任周艳君在2005年3月份利用职务之便非法勾结他人违法发放贷款32笔,共计160多万元,至今未归还信用社,后经曹县公安局经侦大队核实,此32人的贷款在2006年7月28日都已还清。知道了这个情况后,建筑公司多次向曹县人民法院、菏泽市中级人民法院、山东省高级人民法院反映,但三级法院均不采纳。请求最高人民法院对本案进行再审。

  本院认为:本案中的争议主要为信用社购买争议门市房的行为能否对抗建筑公司的建设工程款优先受偿权的问题。首先,在本案审查中,经过现场勘察可知,昊龙商住楼临街第一幢拐角l至6层与北临4层并非不可分割的整体,原审认定两栋楼为不可分割的整体,应整体交给信用社作为营业用房,缺乏事实依据。且信用社获得争议房产后即将房产高价出售,并未用为营业用房。其次,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”对于本条所称“消费者”,应为消费者权益保护法所规定的消费者,应为自然人,不能为法人或其他组织。其购房系为生活消费需要而并非经营。此外,申诉人在听证中反映,经曹县公安局经侦大队核实,本案涉案32人的贷款在2006年7月28日都已还清。对此,应在再审中予以查清。如果属实,则信用社据以起诉的债权不实,其请求不应得到支持。

  综上,原审判决认定事实及适用法律错误,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款及第二百零六条之规定,裁定如下:

  一、指令山东省高级人民法院再审本案;

  二、再审期间,中止本案的执行。

  来源:网络



来自:仟律网

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