本文试从股权收购房地产项目涉及的相关问题，进行法律分析。为方便阅读，本文尽量采用便于理解的方式表述。实践中，房地产开发一般都是以项目公司的方式进行，即在进地产项目开发前，投资方先设立一家公司实体，然后以该公司的名义签署《土地出让合同》和进行开发。该公司除了持有该房地产开发项目外，一般不再持有其他经营性资产，在项目开发完成并销售完毕后，该项目公司将予以注销。在以项目公司作为开发载体的模式下，对房地产项目的收购，多数以股权收购的模式进行。所谓“股权收购”，是指收购方购买持有该房地产项目的公司(简称“目标公司”)的股权，以达到通过持有目标公司的股权而间接持有该房地产项目的目的。

　　股权收购，既包括全资和绝对控股型的收购，又包括非控股的参股型收购。基于此，股权收购模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。

　　▌一、【股权转让方式】

　　在股权转让方式下进行的股权收购，应着重关注以下几点：

　　1. 收购前的资产剥离

　　如目标公司仅持有标的房地产项目资产，而不持有其他经营性资产，一般情况下，不需在收购前进行资产剥离、重组。但如果目标公司除持有房地产项目资产外，还经营其他实业和持有其他经营性资产，而收购方的目的仅是想获得目标公司的标的房地产项目资产，在这种情况下，则需要在收购前对目标公司持有的其他经营性资产和业务进行剥离、重组，使得目标公司在资产剥离和重组后，仅持有房地产项目资产。

　　2. 交易主体

　　在不同的收购模式下，交易主体即合同的签约主体是不同的。在股权转让的交易模式下，交易的双方应是收购方和目标公司的原股东，而非目标公司。在收购时，收购方可能基于公司治理或法律规定的某种考虑，不想或不能直接以自己的名义去收购，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去收购项目公司。

　　3. 目标公司股权的权属状况

　　股权收购很重要的一点，就是收购后收购方要确保能取得目标公司的股权，这就需要在收购前对目标公司股权的权属状况进行调查，查明目标公司股权是否存在质押、权属纠纷和转让限制。如果股权已被质押或存在权属纠纷，则在收购该等股权后，收购方可能会丧失该等股权或会引起权属纠纷;如果存在转让限制，则很可能导致收购合同无效。所以，在以股权转让的方式收购时，应关注目标公司股权的权属状况，以确保收购后的股权权属不发生争议。

　　4. 目标公司债权债务状况

　　股权转让方式进行的收购，仅涉及目标公司股东层面的变更，目标公司原有的债权债务关系，并不会因目标公司股东的变更而发生转移，该等债权债务仍由目标公司享有或承担，而目标公司的该等债权债务，最终会影响收购方在收购后对目标公司享有的利益。虽然目标公司一般除持有房地产项目资产外，不再持有其他经营性资产业务，但为控制风险，亦需对目标公司的现存债权债务进行尽职调查，以明确目标公司是否存在数额较大的对外担保、对外借款或其他债务和纠纷。实践中，收购合同中一般会明确约定，发生在收购前的债务由原股东承担。但鉴于收购合同仅在签署方之间有效，不能对抗第三人，极有可能因无法追偿而给目标公司及收购方造成损失。只有完全查明目标公司的债权债务状况，才能避免潜在的财务风险和法律风险，以免掉进收购陷阱。

　　5. 房地产项目资产的权属状况

　　收购目标公司股权，最终目的是通过控制目标公司而间接持有房地产项目资产，并通过持有和经营该等资产而获得收益，而不仅仅是为收购而收购。因此，房地产项目资产的权属状况如何，将影响目标公司的经营状况和盈利能力，从而影响收购方日后的收益。因此，应关注房地产项目资产的权属状况，如是已建成的房地产，则应查明该等房产和土地使用权是否已抵押、土地出让金是否已足额缴纳;如是在建工程，则应查明该等在建工程是否已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设工程是否已验收，日后办理产权证书是否存在障碍等。如存在已出售房屋，则应查明出售房屋的数量，和购房人之间是否存在纠纷等。

　　基于收购目的的不同，对房地产项目资产权属状况的关注点也不尽相同，例如收购目的是为持有已建房地产自用，则除上述关注点外，还应关注该等房地产是否已租赁给第三方、租期多长、提前解除租约的成本是多少等。只有进行全面的尽职调查后，才能做出正确的收购决策。

　　6. 目标公司其他股东的优先购买权

　　在全资收购或目标公司股东只有一人的情形下，不存在目标公司其他股东对转让方所转让股权的优先购买权问题。在部分收购目标公司股权的情况下，如果目标公司的股东有两个或两个以上，则此时应注意目标公司其他股东享有的优先购买权，可能会对收购行为造成影响。依据《公司法》的相关规定，有限责任公司股东在对外转让股权时，在同等条件下，公司其他股东有优先购买权。如果损害目标公司其他股东的该等优先购买权，可能会导致收购行为被法院撤销。

　　因此，为避免目标公司的其他股东日后对收购行为的有效性提出异议，在进行股权收购时，应由目标公司股东会对该等股权转让作出决议，并由其他股东出具放弃优先购买权的声明，以确保股权转让的合法有效性，避免日后发生纠纷。

　　7. 收购后对目标公司的控制和管理

　　全资收购或控股型收购，收购后收购方在目标公司处于绝对控股的地位，收购方应及时通过改选目标公司董事会和高管人员，并修订目标公司章程，规定目标公司的所有重大事项，须经董事会或股东会决议通过，以实现对目标公司的有效控制和管理。

　　参股型收购，由于收购后收购方不处于控股地位，为维护收购方在目标公司的利益，需要在收购时，与目标公司的原股东就收购后目标公司的董事会成员人数和委任、目标公司重大事务的管理等，作出明确约定。实际操作中，一般都会与目标公司原股东明确约定，收购后收购方在目标公司董事会占一定席位，收购方或其委派董事对目标公司的某些重大事项具有一票否决权等。通过该等制度安排，尽量避免目标公司原股东作出有损目标公司利益的行为，从而保护收购方在目标公司中的利益。

　　8. 收购后的手续办理

　　除外商投资企业及其他相关法律另有规定外，股权转让一般不需相关政府机构的批准，双方签订股权转让协议后即可发生股权转让的效力。在股权转让协议生效后，双方还应及时到工商部门办理工商变更登记，如不及时办理工商变更登记或不办理工商变更登记，则可能会对收购方的利益可能会造成损害。

　　依据《公司法》的相关规定，公司股东名称属于工商登记事项，工商登记事项发生变更的，应向工商登记部门办理变更登记手续，未经变更登记的，不得对抗第三人。根据该规定，在目标公司股权转让后，双方不及时办理工商变更登记或不办理工商变更登记，如果转让方再次将目标股权转让给其他第三方，并办理了工商变更登记，则第三人取得目标公司的股权，原收购方由于未办理工商变更登记，不得对抗该第三人，只能追究转让方的法律责任，而不能对该第三人提出任何抗辩和权利主张。因此，在收购目标公司股权后，应及时办理工商变更登记手续。

　　此外，在全资收购目标公司股权后，还应及时作出股东会决议，对目标公司的法定代表人、董事、公司章程等做出变更、改选、修改，并及时办理工商变更登记或备案手续，以避免目标公司的原法定代表人、董事等在收购后，作出有损目标公司利益的行为。

　　▌二、【增资扩股方式】

　　如非全资收购目标公司的股权，则除上述的股权转让方式外，还可以考虑以增资扩股的方式进行，即收购方以现金或其他资产对目标公司进行增资，增资后收购方持有目标公司的一定比例的股权。具体来说，由收购方即增资方与目标公司原股东签订增资协议，对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定，然后由会计师出具《验资报告》，并到工商部门办理工商变更登记。如目标公司是外商投资企业，或增资后目标公司由内资企业变更为外商投资企业，则该等增资需经相关商务部门批准，然后再办理工商变更登记。

　　以增资扩股的方式进行收购，亦需如上文所述的股权转让方式那样，对目标公司的债权债务状况、房地产项目资产的权属状况、收购后目标公司的管理和控制等，进行尽职调查和作出相关约定，在此不再进行赘述。

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