【案情介绍】

　　早在九十年代中后期，胡先生购买了城乡结合部所在村的村民李某自己建造的房屋，也就是所谓的小产权房，双方约定胡先生用五万元一次性买下该房屋，李某移交宅基地使用权证，如遇拆迁该房所得的所有拆迁利益归属胡先生。胡先生后来陆陆续续对房屋进行了扩建和装修，时至今日已经在那居住了十多年。去年李某得知房屋被划入拆迁范围，居然向胡先生主张当初的房屋买卖合同无效，要求退房退款，麻烦事还不止这一件，拆迁方也通知胡先生由于胡先生一家原系城镇户口，通过购买本集体组织成员的私房才得以在该村定居，而此次拆迁安置只是安置本集体组织成员，外来城镇户籍人员不再安置之中，故只同意按照安置房的造价约五千元每平方米对胡先生进行折价补偿，这远远低于市场价格。那么在法律上李某和拆迁方的主张能够成立吗?因为不了解而购买了小产权房的胡先生又能够得到合理的补偿吗?

　　【法律解析】

　　小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓，其通常是指在中国农村和城市郊区在农民集体所有的土地上建设的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。小产权房买卖违反了《中华人民共和国土地管理法》，是国家明确禁止的，但在上述案例中李某与胡先生的买卖合同是有效的，原因在于认定合同是否合法且有效，主要看其是否符合合同法第五十二条规定的几种无效的情形，即(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反了法律、行政法规的强制性规定。此外，实践中各地通常秉持着这样的做法：买卖双方不是同一集体经济组织成员的，如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的，合同也可认定有效，且对于拆迁利益的分配可考虑买受人的合理购房成本后按照比例分配，本案早在买卖合同签订之时便对分配利益归属做出了明确约定，全部归属于胡先生。综上，李某的主张是不成立的。至于拆迁方的主张亦是不成立的。既然买卖关系合法有效，那么买受人当然获得了该房屋的所有权以及土地的使用权。拆迁方应据此认定买受人为拆迁安置的对象并与之签订拆迁安置补偿合同，而非之前的出卖人。

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