改革开放以来,房市一路走强,30年的实践已经让不少人相信房产是最好的投资产品。但是房屋买卖过程中存在一些法律陷阱,一些常见问题需要交易者提起注意.
正常的房屋抵押贷款交易中,一般先由借款人将房屋通过办理物权登记抵押给出借人,出借人再向借款人提供借款款项。借款人可在债权不得履偿的情况下行使抵押权。同时,《物权法》第一百八十六条明确规定,“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”
根据以上的法律规定,抵押权人(债权人)与抵押人(债务人)基本上保持平等地位,抵押权人有权行使抵押权,但必须经过合法的途径,保证抵押物不被低价处理,从而保障债务人的权利。
一、“委托售房贷款”的操作模式
最近有一种新的交易模式,债权人通过“委托售房贷款”方式规避以上法律规定,此交易方式危及债务人的权利,房主应该对此方式有所了解。
“委托售房贷款”的交易模式一般采取以下方式:出借人同意出借一定款项给借款人;借款人需提供一套房屋并委托出借人(或出借人指定的其他人)代办售房、收房款或过户等事宜;在借款人到期不能还款时,代理人直接将房屋出售,以房款冲抵借款。
法律之所以对抵押权进行种种强制性的规定,就是为了平衡债权人和债务人双方的关系,在法律设计好的框架下,双方的利益得以均衡。但是离开了这个框架,平衡就可能出现偏移。
与传统的“抵押贷款”不同,“委托售房贷款”的交易模式将“贷”和“售”两个行为分开,将房屋出售事宜进行公证委托,其本身并不违法,但对债权人却存在极大风险。
二、风险提示
(1)债权人(或其指定人)可以随时出卖房屋,债务人无法对其进行有效限制。
办理房屋买卖的委托公证,就等于把房屋的“生杀大权”无保留地交给了他人,因为“贷款”和“委托”两个法律行为的因果关系在授权委托书中不能得到明确体现,债权人(或其指定人)可以凭委托书没有阻碍地出卖房屋,而根本不用去考虑债权是否得以实现的事实。
在授权委托书有效的期间内,债务人没有其他有效手段限制债权人出卖房屋,除非通过公证处达成某种安排。比如三方可以约定,债权人一开始不能取得授权委托书,而如果在还款期限内债务人仍未提供还款证明时,债权人便可以取得该授权委托书。但是,这种操作方式,涉及到公证处的职能和业务方式,鉴于我国绝大多数公证处的定位仍停留在半政府性质的“官办机构”,主动介入社会生活去提供公证服务的公证机构并不普遍,能够提供这种服务的公证处可能数量有限。
(2)债权人可以通过低价转卖方式,将房屋转卖给“第三人”,达到取得房屋产权的目的。
此类民间借贷一般不发生在熟人之间,也不发生于素有业务往来的主体之间。借款人往往急于用钱,而出借人一般也不是正规的金融机构,这些机构,会使用多名“演员”扮演出借人、售房代理人、买受人的角色,构建一个完整的交易体系,一旦房主“上套”,整个交易过程将很快完成,等房主发现不妥时,房屋已经办理了产权变更登记。
三、维权提示
房主得知房屋已被转卖后,应该积极提起诉讼主张自己的权利,主要思路是通过主张授权委托人和买受人存在恶意串通行为,确认他们之间达成的房屋买卖合同无效。
根据法院的公布案例,此类案件中,法院可以通过房屋成交价格,房屋交易过程,比如,买房人买房前未看房、合同条款缺乏合同履行的具体细节、带抵押过户、房款支付存在循环转账等不符合房屋交易习惯的情形来认定债权人和买受人之间存在恶意串通的情况,从而确认他们之间达成的买卖合同无效。借款人可以此为依据维护自己的权利。
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